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拆遷安置房購(gòu)房須知
一、拆遷安置房是否能買(mǎi)賣(mài)
拆遷安置房一般需五年才能進(jìn)行上市交易。
房屋能不能上市交易，簡(jiǎn)單的可以根據(jù)土地性質(zhì)判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這樣的土地性質(zhì)。
如果是國(guó)有土地，即可辦理到房產(chǎn)證，就可以上市交易，有些是永遠(yuǎn)拿不到房產(chǎn)證的，比如集體土地，除非他進(jìn)行 地性質(zhì)變更。有些是拿到了短時(shí)間內(nèi)不能交易的，比如一些拆遷安置房。
國(guó)家在這方面都是有相關(guān)規(guī)定的。
房產(chǎn)一般有兩證，房產(chǎn)證和土地證，房產(chǎn)證簡(jiǎn)單的說(shuō)就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒(méi)了，你想再在原土地上興建，必須經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。
土地證表示此土地歸你所有，無(wú)論建筑物是否存在，別人是無(wú)權(quán)在你的地盤(pán)建東西的，這就是侵犯你的權(quán)益。
二、拆遷拿安置房注意事項(xiàng)
安置房是否能取得房產(chǎn)證不能一概而論，這需要看其擁有的產(chǎn)權(quán)是否是全產(chǎn)權(quán)，以及拆遷協(xié)議上的相關(guān)規(guī)定。首先，弄清安置房的性質(zhì)對(duì)于房產(chǎn)證辦理是至關(guān)重要的，調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書(shū)，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。安置房的所有權(quán)一般歸屬當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域房管部門(mén)所有。房產(chǎn)證是需要通過(guò)房管部門(mén)來(lái)辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價(jià)的一定比例繳納費(fèi)用，然后辦理產(chǎn)權(quán)證。
安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書(shū)（房產(chǎn)證）是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家法律的保護(hù)。其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行二次交易，沒(méi)有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。
三、買(mǎi)安置房注意事項(xiàng)
對(duì)于無(wú)證的拆遷安置房，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)要分清情況： 1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書(shū)，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的； 2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。 3、有的開(kāi)發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過(guò)戶(hù)）服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。所以說(shuō)，弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對(duì)于您的購(gòu)買(mǎi)至關(guān)重要。您可以考慮對(duì)拆遷協(xié)議進(jìn)行更名，更名時(shí)，要進(jìn)行公證。
如果此套拆遷安置房在拆遷時(shí)就手續(xù)不全，實(shí)際中拆遷協(xié)議也是不能辦理過(guò)戶(hù)的，房產(chǎn)證通常會(huì)按照拆遷協(xié)議等相關(guān)資料辦理，房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后產(chǎn)權(quán)仍屬于原房主，則不利于您維護(hù)權(quán)益。您可以向出售單位確定相關(guān)事宜，或者仔細(xì)
查看您所簽訂的購(gòu)房協(xié)議，
四、拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)費(fèi)用
買(mǎi)方 賣(mài)方 契稅：總價(jià)*1.5%
印花稅：總價(jià)*0.05% 總價(jià)*0.05% 交易手續(xù)費(fèi)：3*平方數(shù) 3*平方數(shù) 拆遷安置方：總價(jià)*4%
土地出讓金（公房）：總價(jià)*1%
土地登記費(fèi)50元每件
印花版稅5/件
房屋登記費(fèi)80元/件
工本費(fèi)10/件
通告費(fèi)（境外人士）200/件
（通過(guò)中介）
中介費(fèi)：成交價(jià)*1% 成交價(jià)*1.5% 過(guò)戶(hù)代辦費(fèi)：200元 200元
按揭代辦：400 水電過(guò)戶(hù)200 評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)*0.44%
他項(xiàng)權(quán)證190
營(yíng)業(yè)稅。5年內(nèi)出售5.55%
個(gè)人所得稅總價(jià)*1.5%
高檔住宅：總價(jià)*3%
高檔住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的稅
拆遷安置房購(gòu)房須知 [篇2]
動(dòng)遷房由于其交易過(guò)戶(hù)受到年限的制約，因此與同類(lèi)其他性質(zhì)的房屋相比，價(jià)格上具有一定的優(yōu)勢(shì)，為此也受到了眾多購(gòu)房人的青睞，但是與之伴隨的是交易風(fēng)險(xiǎn)的不可控制，不少購(gòu)房人在最終交易過(guò)戶(hù)時(shí)，由于出賣(mài)方以種種理由拒絕配合，不得不訴諸法律。那在動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)中有哪些注意事項(xiàng)呢，筆者作為滬上專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛的資深律師，現(xiàn)談一下幾點(diǎn)：
一、動(dòng)遷房雖限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒉灰馕吨撡I(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
《合同法》第52條之規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益； （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
動(dòng)遷房限制轉(zhuǎn)讓只是受到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)的行政管理規(guī)范約束，并不屬于法律、行政法規(guī)的規(guī)定，因此該買(mǎi)賣(mài)合同從法律上來(lái)說(shuō)是合法有效的。
二、動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同有效，并不意味著就可以取得動(dòng)遷房所有權(quán)。
《物權(quán)法》第106條規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。” 從中可以看到，雖然簽訂了動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同，但是若出賣(mài)方并不具有處分該動(dòng)遷房屋的權(quán)利，購(gòu)房人則將陷入無(wú)法取得受讓房屋產(chǎn)權(quán)的窘境。因此，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前，購(gòu)房人應(yīng)要求合同相對(duì)方提供可以證明權(quán)屬的相關(guān)資料，并核對(duì)動(dòng)遷安置的人數(shù)，以免屆時(shí)出現(xiàn)不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。
三、即便動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同是有權(quán)處分，購(gòu)房人也并不一定能取得動(dòng)遷房所有權(quán)。 由于動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同是附期限的合同，因此在限制轉(zhuǎn)讓期間是不能辦理交易過(guò)戶(hù)的，這意味著在此期間一旦發(fā)生其他法律事實(shí)，會(huì)直接影響最終交易的順利進(jìn)行。最簡(jiǎn)單的例子就是出賣(mài)人因欠債導(dǎo)致該動(dòng)遷房被法院司法查封，該債務(wù)無(wú)法償還則動(dòng)遷房屋無(wú)法交易過(guò)戶(hù)。在2011年7月29日前，購(gòu)房人可以通過(guò)對(duì)該動(dòng)遷房辦理抵押登記來(lái)規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，但之后《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》第23條明確規(guī)定，“動(dòng)遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類(lèi)行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關(guān)規(guī)定組織回購(gòu)的除外�！币虼耍谫�(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷房過(guò)程中，對(duì)于無(wú)法交易過(guò)戶(hù)的違約責(zé)任及擔(dān)保等方面，購(gòu)房人特別需要留意。
四、如何降低購(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷房的交易風(fēng)險(xiǎn)
筆者認(rèn)為，除了之前所述外，購(gòu)房人可以要求賣(mài)方交付該房屋的權(quán)屬憑證，先期入住取得該房屋實(shí)際占有的法律狀態(tài)，簽訂租賃期20年的房屋租賃合同，必要時(shí)要求對(duì)方辦理不可撤銷(xiāo)的委托公證。
綜上所述，通過(guò)合法有效的合同風(fēng)險(xiǎn)管控，動(dòng)遷房的交易是可以獲得保障的，筆者代理的一系列動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛的案件的判決中，購(gòu)房者的訴請(qǐng)最終都獲得法院的支持。
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