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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)匯總
【報(bào)酬率的求取】
一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)
報(bào)酬率(yield rate，Y)也稱為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率(internal rate of return，IRR，也稱為內(nèi)部報(bào)酬率)同性質(zhì)的比率。進(jìn)一步弄清報(bào)酬率的內(nèi)涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的含義以及之間的區(qū)別：投資回收是指所投入資本的回收，即保本;投資回報(bào)是指所投人資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報(bào)就是從銀行那里得到的利息。因此，投資回報(bào)不包含投資回收，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率，即：
報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本
可以將購(gòu)買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需要投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會(huì)產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實(shí)際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至可能虧損。以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益，可以說(shuō)是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對(duì)象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個(gè)完善的市場(chǎng)中，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：要想獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn);或者，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。因此，從全社會(huì)來(lái)看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。例如，將資金購(gòu)買國(guó)債，基本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，但利率低，收益也就低;而將資金搞投機(jī)冒險(xiǎn)，報(bào)酬率高，但風(fēng)險(xiǎn)也大。
掌握了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的上述關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。由于房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，在收益能力相同的條件下，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高。
二、投資報(bào)酬率排序插入法
收益法估價(jià)采用的報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過(guò)與估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：
(1)調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。
(2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列。
(3)將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。
(4)根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就求出了估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。
【假設(shè)開發(fā)法的基本原理】
1.假設(shè)開發(fā)法的概念
假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)
假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。
假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。
假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理(可詳見(jiàn)本書第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計(jì)算”)。只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。
3.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象和條件
假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。
假設(shè)開發(fā)法適用的條件：
�、僖幸粋�(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù);④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單;⑤要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。如果這些條件不具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本和稅費(fèi)等的預(yù)測(cè)也會(huì)更加困難。
4.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。
調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個(gè)方面：
(1)弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價(jià)，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對(duì)該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。
(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測(cè)算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。
(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。
(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。
5.假設(shè)開發(fā)法的其他用途
假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價(jià)，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，用于估價(jià)是假設(shè)站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)，用于投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：
(1)確定擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。如果開發(fā)商有興趣取得某個(gè)開發(fā)場(chǎng)地，他必須事先計(jì)算出能夠接受的最高價(jià)格，他實(shí)際的購(gòu)買價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則不值得購(gòu)買。
(2)確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。在確定預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，是假定開發(fā)場(chǎng)地已按照某個(gè)價(jià)格購(gòu)買，即場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)被看成已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入扣除場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤(rùn)。此利潤(rùn)如果高于開發(fā)商期望的利潤(rùn)，則該開發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。
(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時(shí)，場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本、費(fèi)用在開發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。
【制定估價(jià)作業(yè)方案】
一、估價(jià)作業(yè)方案的含義和內(nèi)容
在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)及確定了估價(jià)報(bào)告交付日期的基礎(chǔ)上，應(yīng)再次對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行分析，制定估價(jià)作業(yè)方案，以保質(zhì)、按時(shí)完成該估價(jià)項(xiàng)目。估價(jià)作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時(shí)候做、由誰(shuí)來(lái)做及如何去做，即是關(guān)于未來(lái)一系列行動(dòng)的計(jì)劃。
估價(jià)作業(yè)方案主要包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法;②擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道;③預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi);④估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。
二、制定估價(jià)作業(yè)方案的思路
(一)擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法
在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)之后，便可以確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法。估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象價(jià)值所應(yīng)遵循的基本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路。初步選擇估價(jià)方法的目的，是為了使后面的搜集估價(jià)所需資料和實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象等工作有的放矢，避免不必要的無(wú)效勞動(dòng)。因?yàn)椴煌墓纼r(jià)方法所需的資料不完全相同，有些資料可能是某些估價(jià)方法所不需要的。在前面介紹各種估價(jià)方法中已介紹了它們適用的估價(jià)對(duì)象，在此反過(guò)來(lái)，哪種類型的房地產(chǎn)在理論上適用哪些估價(jià)方法估價(jià)也應(yīng)是清楚的。
在市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中，只要是估價(jià)對(duì)象在理論上適用的，都應(yīng)當(dāng)初步入選，不得隨意取舍。例如，開發(fā)完成后價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或收益法估價(jià)的在建工程，理論上應(yīng)當(dāng)采用成本法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià);開發(fā)完成后價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或收益法估價(jià)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，理論上應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià);現(xiàn)成的寫字樓、公寓，理論上應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法、收益法、成本法估價(jià);現(xiàn)成的商場(chǎng)、商業(yè)門面，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益法、市場(chǎng)法估價(jià);現(xiàn)成的游樂(lè)場(chǎng)、影劇院，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益法、成本法估價(jià)。
不同估價(jià)方法之間的關(guān)系有以下3 種：一是可以同時(shí)使用，以相互驗(yàn)證，而不能相互替代。因?yàn)椴煌墓纼r(jià)方法是從不同的角度來(lái)衡量房地產(chǎn)的價(jià)值，同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，可以使估價(jià)結(jié)果更加客觀合理。二是可以相互補(bǔ)充。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價(jià)而不適用市場(chǎng)法估價(jià)，如在建工程;有些房地產(chǎn)可能相反，適用市場(chǎng)法估價(jià)而不適用成本法估價(jià)，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，市場(chǎng)法中的土地使用期限調(diào)整可以采用收益法求取;收益法中的租賃收入、成本法中的土地取得成本可以采用市場(chǎng)法求取;假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法求取。
因此，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)種估價(jià)方法及其綜合運(yùn)用，結(jié)合估價(jià)對(duì)象，正確運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。此外，有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法;收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法;具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法;在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法。
還需要指出的是，上述選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，是指該兩種以上估價(jià)方法均是用于直接得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，而不包括估價(jià)方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，其中的開發(fā)完成后價(jià)值采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估，則此估價(jià)項(xiàng)目實(shí)際上只采用了假設(shè)開發(fā)法一種估價(jià)方法，而不是采用了市場(chǎng)法、收益法和假設(shè)開發(fā)法三種估價(jià)方法。
(二)擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道
針對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的以及擬采用的估價(jià)方法等，需要搜集哪些資料及其來(lái)源渠道，參見(jiàn)本章第五節(jié)“搜集估價(jià)所需資料”。
(三)預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)
任何一個(gè)項(xiàng)目都要?jiǎng)佑萌肆�、�?cái)力和物力。對(duì)于屬于專業(yè)服務(wù)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)，主要是動(dòng)用人力。根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告交付日期，便可知估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易和緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人員以及何時(shí)需要等。由于某些房地來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)產(chǎn)估價(jià)師擅長(zhǎng)某種類型房地產(chǎn)的估價(jià)，或者擅長(zhǎng)某種估價(jià)目的的估價(jià)，或者擅長(zhǎng)運(yùn)用某種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)對(duì)象、估確。
【國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓】
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付出讓金等費(fèi)用的行為。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在招標(biāo)出讓方式中，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)需要確定招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(jià)(保留價(jià))，競(jìng)買人需要確定自己的最高出價(jià)(最高應(yīng)價(jià)或最高報(bào)價(jià))�？荚�&大&在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競(jìng)買人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。此外，對(duì)于列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。因此，無(wú)論是哪種出讓方式，都需要對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行估價(jià)，為出讓人確定各種出讓底價(jià)提供參考依據(jù)，或者為欲受讓人確定各種出價(jià)提供參考依據(jù)。
【收益法的理論分析】
一、收益法的定義和問(wèn)題的提出
1、定義
收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，即房地產(chǎn)的價(jià)值是未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。①
2、普遍適用的收益法原理
將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。②
3、分析P= A/r[1-(1+r)-n]模式應(yīng)用產(chǎn)生的問(wèn)題
評(píng)估實(shí)踐上，數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實(shí)上當(dāng)n趨向于長(zhǎng)周期時(shí)如50年期時(shí)，r、A 無(wú)法同時(shí)實(shí)現(xiàn)持續(xù)地而且穩(wěn)定的收益率。在一個(gè)長(zhǎng)的周期內(nèi)，在空置率居高不下時(shí)，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復(fù)利運(yùn)行，則是不可想象的。同時(shí)產(chǎn)品生命周期理論、房地產(chǎn)周期價(jià)值理論(長(zhǎng)周期、中周期、短周期)、房地產(chǎn)投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件在理論上和實(shí)踐上落空。
認(rèn)為此理論模式是正確的辯護(hù)可能是：有必要進(jìn)行一定的理論約束和修正，n應(yīng)當(dāng)縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水平上運(yùn)行，但是可以持續(xù)地在低水平上運(yùn)行。對(duì)于高低不平的收益率情況，從數(shù)學(xué)上可以進(jìn)行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎?就定義與原理本身而言似乎沒(méi)有什么問(wèn)題。但是存在的問(wèn)題得不到解決，理論上的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》在收益法的運(yùn)用時(shí)是否扣除折舊的矛盾理念;現(xiàn)狀是收益的準(zhǔn)確計(jì)算和資本化率的求取及預(yù)期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應(yīng)用的支柱無(wú)一牢固。那么我們就可提出疑問(wèn)：收益法理論上可靠嗎?究竟怎樣正確使用收益法呢?
二、收益法的理論淵源分
1、利息理論的分析
銀行按揭貸款等額還本付息償還模式： A= Pr/[1-(1+r)-n] (其中r為貸款利率，n為還款期數(shù)，P為貸款數(shù)量)。這種普遍的模式除了近來(lái)受到一些與其他還款方式多支付了利息的指責(zé)以外一直沒(méi)有大的爭(zhēng)議，同時(shí)，此模式與評(píng)估所用的典型模式完全相同，不同的只是r在評(píng)估時(shí)為資本化率。另外一個(gè)模式是金融及證券市場(chǎng)股票價(jià)值理論： P=A/I(其中I為市場(chǎng)利率，P為股票價(jià)格，A為股息收入)。③不過(guò)必須指出的早期這一結(jié)論并不是由P=?Ai.(1+I)-n ，當(dāng)Ai不變時(shí)P= A/I[1-(1+I)-n] ，當(dāng)n→∞時(shí)P=A/I，A=PI .同時(shí)應(yīng)當(dāng)指出的是，證券的價(jià)格評(píng)定幾乎不使用P=A/I，也不使用P= A/I[1-(1+I)-n]，而是使用與他們幾乎無(wú)關(guān)的模式。由以上分析可以確認(rèn)收益法的第一個(gè)理論淵源是利息理論和模式，但分歧也嚴(yán)重。在相同的數(shù)學(xué)模式下：已經(jīng)由確定的利息率轉(zhuǎn)換為不確定的未來(lái)投資收益率。理論的缺陷可能開始萌芽：不確定的未來(lái)投資收益率將導(dǎo)致理論應(yīng)用的問(wèn)題。
2、經(jīng)濟(jì)性項(xiàng)目的評(píng)價(jià)
NPV=-P+?Ai.(1+ic)-n 有NPV=0、 NPV<0 、NPV>0共三種情況。④(公式中：NPV為凈現(xiàn)值， P為投資， Ai為年凈收益 ，ic為基準(zhǔn)投資收益率)
�、佼�(dāng) NPV=0的情況下，則P= ?Ai.(1+ic)-n 即投資等于未來(lái)收益的貼現(xiàn)和;當(dāng)凈現(xiàn)值等于0時(shí)，可以求得內(nèi)部收益率。
�、诋�(dāng)NPV<0的情況下，則P>?Ai.(1+ic)-n 即投資大于未來(lái)收益的貼現(xiàn)和。
�、郛�(dāng) NPV>0的情況下，則P
有必要指出：項(xiàng)目評(píng)價(jià)不能夠計(jì)算和確定未來(lái)真實(shí)收益及收益率。其分析的目的是得到一個(gè)可以與已經(jīng)確定的指標(biāo)相比較的指標(biāo)。這一指標(biāo)準(zhǔn)確地說(shuō)是一個(gè)建立于貸款利息率(成本利息率)上的利息率指標(biāo)。估價(jià)理論所探討的收益法理論是建立在第一種情況基礎(chǔ)上，即收益法的所謂理論基礎(chǔ)：當(dāng) NPV=0 時(shí)則有P= ?Ai.(1+ic)- n 即投資等于未來(lái)收益的貼現(xiàn)和。由此分析可以確認(rèn)收益法的第二個(gè)理論來(lái)源：未來(lái)投資收益預(yù)期的收益貼現(xiàn)理論，而分歧也嚴(yán)重：目的與手段互換，理論缺陷開始萌芽：投資等于未來(lái)收益的貼現(xiàn)和只是一種假設(shè)的狀態(tài)，投資多數(shù)情況下不等于未來(lái)收益的貼現(xiàn)和，只有在采用內(nèi)部收益率時(shí)才相等。收益與投資的復(fù)雜關(guān)系并非未來(lái)收益的貼現(xiàn)和可以描述。事實(shí)上投資任何情況下都不必然等于預(yù)期收益，投資可能贏利也可能虧本，評(píng)估價(jià)格等同于投資的邏輯也可能有問(wèn)題。
3、總結(jié)
收益法的兩個(gè)理論來(lái)源一是復(fù)利和貼現(xiàn)理論，二是預(yù)期的未來(lái)投資收益理論，兩者的結(jié)合可以稱為收益貼現(xiàn)理論。
三、收益法的理論的約束條件分析
1、理論結(jié)構(gòu)的約束——基本的約束
這是指收益法理論本身是否成立的假設(shè)和約束條件。收益法理論建立于復(fù)利和收益貼現(xiàn)理論兩者基礎(chǔ)上，因此基本約束是指理論的約束條件：假設(shè)——采用了一個(gè)基本的不證自明的假設(shè)：占用一定數(shù)量和一定期限的資金則按照凈占用的數(shù)量和期限支付利息。復(fù)利——是指能夠持續(xù)地不變地獲取利率。 折現(xiàn)——遠(yuǎn)期的折現(xiàn)與近期的折現(xiàn)都具有相同的經(jīng)濟(jì)學(xué)形式。共同假設(shè)——假設(shè)資本化率和凈收益已經(jīng)知道。必須指出的是共同假設(shè)是從理論到實(shí)際問(wèn)題的解決這個(gè)系統(tǒng)的一個(gè)邏輯步驟，并不是數(shù)學(xué)模式成立的約束條件。
2、數(shù)學(xué)模式的約束——是數(shù)學(xué)模式成立的條件
P= A/r[1-(1+r)-n]模式成立的條件是：(1)A指每年純收益穩(wěn)定不變;(2)r>0指資本化率>0;(3)n指收益年限。我們認(rèn)為此三個(gè)條件是數(shù)學(xué)模式成立的基本條件。如果此三個(gè)條件不能夠同時(shí)得到滿足，則此模式不能成立，或沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的相應(yīng)條件，此模式將在評(píng)估使用時(shí)不成立。
3、數(shù)學(xué)模式的應(yīng)用邊界約束——指數(shù)學(xué)模式應(yīng)用于不同資產(chǎn)，由于資產(chǎn)的不同屬性及與此相關(guān)的不同資產(chǎn)的不同收益性質(zhì)導(dǎo)致數(shù)學(xué)模式的應(yīng)用邊界約束。這種約束實(shí)質(zhì)是指問(wèn)題和對(duì)象的客觀依據(jù)。
能夠產(chǎn)生收益的資產(chǎn)具有多種多樣，不同類別的資產(chǎn)本身具有不同的屬性，比如房地產(chǎn)資產(chǎn)與企業(yè)整體資產(chǎn)或機(jī)器資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，同是不同資產(chǎn)又具有不同收益性質(zhì)，以及人們對(duì)不同收益能力有不同認(rèn)識(shí)，這些都是評(píng)估應(yīng)用時(shí)的數(shù)學(xué)模式應(yīng)用邊界約束。如：貸款之r是事先確定的，而且有可以調(diào)整和不可以調(diào)整的利率;待評(píng)估資產(chǎn)之r是事先不確定的，而且是可變的收益率;短生命周期資產(chǎn)之n是事先確定的或可以預(yù)測(cè)的，而且是可以不變的收益率;長(zhǎng)生命周期資產(chǎn)之n是事先不確定的或不可以預(yù)測(cè)的，而且是可變的收益率。
值得注意的是數(shù)學(xué)模式的約束這一層次在溝通基礎(chǔ)理論和實(shí)際應(yīng)用中，起到基礎(chǔ)理論表達(dá)和實(shí)際評(píng)估描述的雙重作用。
【長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用】
本章介紹長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟、幾種主要長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容以及長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要作用。
第一節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述
一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義
長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。簡(jiǎn)要地說(shuō)，預(yù)測(cè)就是由已知推測(cè)未知，由過(guò)去和現(xiàn)在推測(cè)未來(lái)。
二、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)
房地產(chǎn)價(jià)格通常波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)呈現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。因此，當(dāng)需要評(píng)估(通常是預(yù)測(cè))某宗(或某類)房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)一段時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑦@些歷史價(jià)格編排成時(shí)間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為未來(lái))比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷，即評(píng)估(預(yù)測(cè))出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格。
【國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義】
國(guó)外以及中國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同。其中，美國(guó)大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“得出一種價(jià)值意見(jiàn)的行為或過(guò)程(the act orprocess of developing an opinion of value)”。英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家大多稱為Propeny Valuation。日本和韓國(guó)稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，其中日本把不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)定義為“判定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并將其結(jié)果用貨幣額表示”。中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，一般把不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)定義為“依據(jù)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之各種資料，判定對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會(huì)上之一連串價(jià)格秩序中，指出估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格或租金額之行為。”
【需要專業(yè)評(píng)估的范圍】
一種職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會(huì)對(duì)它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長(zhǎng)久的。因此，如果社會(huì)大眾無(wú)法認(rèn)識(shí)或了解一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、&考&試大$這個(gè)行業(yè)對(duì)社會(huì)福利和社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)就難以在現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)存在下去，更不用說(shuō)要持續(xù)發(fā)展了。
雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，估價(jià)行業(yè)希望所有的資產(chǎn)都要估價(jià)的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)。對(duì)于價(jià)值量較小或者價(jià)格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價(jià)。例如，2004年11月 25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋〔2004〕16號(hào))第4條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估。”可見(jiàn)，一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。
這是因?yàn)椋?/p>
(1)一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無(wú)二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過(guò)簡(jiǎn)單的比較)便可以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)。
(2)一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無(wú)二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，&考&試大$聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過(guò)資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價(jià)。
因此，真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。
【恩格爾定律與恩格爾系數(shù)】
19世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化得出一個(gè)規(guī)律：一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中(或總支出中)用來(lái)購(gòu)買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中(或總支出中)用來(lái)購(gòu)買食物的支出則會(huì)下降。推而廣之，一個(gè)國(guó)家越窮，每個(gè)國(guó)民的平均收入中(或平均支出中)用于購(gòu)買食物的支出所占比例就越大，隨著國(guó)家的富裕，這個(gè)比例呈下降趨勢(shì)。恩格爾定律的公式：
食物支出變動(dòng)百分比
食物支出對(duì)總支出的比率(R1)=──────────
總支出變動(dòng)百分比
或
食物支出變動(dòng)百分比
食物支出對(duì)收入的比率(R2)=──────────
收入變動(dòng)百分比
收入變動(dòng)百分比
R2又稱為食物支出的收入彈性。
恩格爾定律是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)提出的，它是在假定其他一切變量都是常數(shù)的前提下才適用的，因此在考察食物支出在收入中所占比例的變動(dòng)問(wèn)題時(shí)，還應(yīng)當(dāng)考慮城市化程度、食品加工、飲食業(yè)和食物本身結(jié)構(gòu)變化等因素都會(huì)影響家庭的食物支出增加。只有達(dá)到相當(dāng)高的平均食物消費(fèi)水平時(shí)，收入的進(jìn)一步增加才不對(duì)食物支出發(fā)生重要的影響。
恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個(gè)指標(biāo)。 其計(jì)算公式如下：
食物支出金額
恩格爾系數(shù)=───────
總支出金額
除食物支出外，衣著、住房、日用必需品等的支出，也同樣在不斷增長(zhǎng)的家庭收入或總支出中，所占比重上升一段時(shí)期后，呈遞減趨勢(shì)。
【住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃】
對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。住房建設(shè)規(guī)劃是引導(dǎo)和調(diào)控城市近期住房建設(shè)的專項(xiàng)規(guī)劃，其確定的住房建設(shè)目標(biāo)、建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)比例(如新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求)、建設(shè)時(shí)序和空間布局等，特別是普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模或在住房建設(shè)總量中的比重，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格有較大的影響。住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲。
物價(jià)
房地產(chǎn)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來(lái)，對(duì)它們之間的關(guān)系作一分析。
反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂(lè)教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù) (Producer Price Index，PPI)也稱為生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)、工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項(xiàng)目。中國(guó)目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購(gòu)買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。
不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格(尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價(jià)格)、建筑構(gòu)配件價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
就宏觀來(lái)看地價(jià)上漲與一般物價(jià)上漲的因果關(guān)系，在日本存在著下列兩種看法：“一種看法是重視地價(jià)上漲→抵押力量增大→信用膨脹→物價(jià)上漲這種因果關(guān)系的;另一種看法則認(rèn)為存在著貨幣量的增加→物價(jià)上漲→地價(jià)上漲這種關(guān)系”。
從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、新建商品房?jī)r(jià)格、存量房?jī)r(jià)格、房屋租賃價(jià)格，或者不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。
關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房?jī)r(jià)(房地價(jià)格)與地價(jià)的關(guān)系，目前有三種觀點(diǎn)：一是成本決定論，認(rèn)為地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是顯著的，地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。二是需求帶動(dòng)論，認(rèn)為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價(jià)格由市場(chǎng)供求決定，地價(jià)水平取決于房?jī)r(jià)水平。三是相互影響論，認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有一定道理，但都不全面，房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的關(guān)系。實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)作出反應(yīng)的。
下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有( )。(2005年試題)
A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的
B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)
C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)
D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化
E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降
答案：ACE
【如何辨別房產(chǎn)證的真假】
由于在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中時(shí)常出現(xiàn)假房產(chǎn)證，導(dǎo)致買房人權(quán)益受損害，因此，國(guó)務(wù)院 幾部委采取了統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的管理措施，規(guī)定房產(chǎn)證由指定廠家印制，房產(chǎn)證像貨幣一樣有水印圖案，有防偽底紋等等。這些措施可能會(huì)減少假房產(chǎn)證的危害，但審判實(shí)踐中應(yīng)特別注意與這些措施有關(guān)的一些問(wèn)題。
要判斷房產(chǎn)證的真假，首先必須明確兩點(diǎn)：
(1)按國(guó)務(wù)院幾部委規(guī)定統(tǒng)一印制的，是房產(chǎn)證的證書用紙，而不是有法律效力的房產(chǎn)證。一個(gè)書面憑證是否成為有效的房產(chǎn)證，完全不在于證書用紙的印制行為，而在于有權(quán)登記機(jī)關(guān)的發(fā)放行為。
(2)判斷真假房產(chǎn)證的惟一標(biāo)準(zhǔn)，不是房產(chǎn)證上的水印圖案或防偽底紋，而是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的印鑒。只要房產(chǎn)證上登記機(jī)關(guān)的印鑒是真的，即使沒(méi)有使用統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產(chǎn)證也是真的;只要房產(chǎn)證上登記機(jī)關(guān)的印鑒是假的，即使使用了統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產(chǎn)證也是假的。所以，幾部委采取統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的措施，反倒在一定程度上有可能誤導(dǎo)真假房產(chǎn)證的判斷依據(jù)，使人們誤以為有水印圖案或防偽底紋的房產(chǎn)證才是真的房產(chǎn)證，而忽略了判斷房產(chǎn)證真假的惟一依據(jù)就是登記機(jī)關(guān)的印鑒。
【房地產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)】
一、考試大綱
了解房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)涵，房產(chǎn)測(cè)繪的工作程序，土地面積的量算。熟悉房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，地形圖和地籍圖的內(nèi)容及應(yīng)用。掌握房產(chǎn)測(cè)量的精度要求，房產(chǎn)圖的分類和作用。
二、重要考點(diǎn)
本章的重要考點(diǎn)內(nèi)容包括：測(cè)量學(xué)的分類，測(cè)量工作的根本任務(wù)。房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)涵和分類，地籍、土地測(cè)量、地籍測(cè)量的內(nèi)涵。房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，房地產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)規(guī)范，房地產(chǎn)測(cè)繪的工作程序，房地產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制的特點(diǎn)。房地產(chǎn)測(cè)繪的精度要求，產(chǎn)生測(cè)量誤差的原因，房產(chǎn)面積測(cè)量的精度要求。地形圖及其應(yīng)用，地形圖比例尺的選用，地形圖的閱讀的注意點(diǎn)，地形圖的應(yīng)用，城市土地地形對(duì)城市規(guī)劃的影響內(nèi)容。地籍圖的含義，地籍圖的內(nèi)容，地籍要素的內(nèi)容，城市地籍圖的比例。宗地圖的內(nèi)容：圖幅號(hào)、地籍號(hào)、坐落，單位名稱、宗地號(hào)、地類號(hào)和占地面積，界址點(diǎn)、點(diǎn)號(hào)、界址線和界址邊長(zhǎng)，宗地內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物，宗地號(hào)及界址線，相鄰道路、街巷及名稱。房產(chǎn)圖的內(nèi)涵和分類，房地產(chǎn)圖的測(cè)繪的內(nèi)涵和內(nèi)容。房產(chǎn)分幅圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺，房產(chǎn)分丘圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺，房產(chǎn)分戶圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺。房地產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)涵和分類，用地面積測(cè)算特點(diǎn)和分類，不計(jì)如用地面積的范圍。土地面積的測(cè)算方法，坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距法和圖解計(jì)算法的特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定。
三、典型答疑
1、本章內(nèi)容中，先控制后碎部的原則，是什么意思?
答：先控制后碎部，具體到本章內(nèi)容，是指在控制測(cè)量的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行大的方面的測(cè)量，后進(jìn)行小的方面的測(cè)量，比如，先進(jìn)行分幅圖的測(cè)繪，后進(jìn)行分戶圖的測(cè)。
2. 如何理解房地產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制?
答：一級(jí)檢查是在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由測(cè)繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行過(guò)程檢查。二級(jí)檢查是在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上，由施測(cè)單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行的最終檢查。產(chǎn)品成果的最終驗(yàn)收工作由任務(wù)的委托單位組織實(shí)施，即一級(jí)驗(yàn)收。在二級(jí)檢查和一級(jí)驗(yàn)收的基礎(chǔ)上向客戶提交測(cè)繪報(bào)告。測(cè)繪報(bào)告主要包括以下各項(xiàng)：房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)設(shè)計(jì)書;成果資料索引及說(shuō)明;控制測(cè)量成果資料;房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表;圖形數(shù)據(jù)和房產(chǎn)原圖;技術(shù)總結(jié);檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。
3、房地產(chǎn)測(cè)繪有哪些特點(diǎn)?
答：房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)包括：第一、測(cè)圖比例尺大。房地產(chǎn)測(cè)繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1：200，有的更大。第二、測(cè)繪內(nèi)容較多。地形測(cè)量測(cè)繪的主要對(duì)象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)房屋及其用地必須定位、定性、定界、定量，即測(cè)定房地產(chǎn)位置。第三、精度要求高。一般測(cè)繪可從圖上索取或量取，精度可以滿足需要。但房地產(chǎn)測(cè)量精度要求較高。第四、修、補(bǔ)測(cè)及時(shí)。城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般5～10年，對(duì)房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時(shí)變更，以保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)實(shí)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測(cè)繪修、補(bǔ)測(cè)工作量較大。
4、產(chǎn)生測(cè)量誤差的原因有哪些?
答：產(chǎn)生測(cè)量誤差的原因：(1)儀器誤差。各種測(cè)量?jī)x器不都是完美元缺的，即使最精密的儀器，也會(huì)有一定的誤差。所以，尺子標(biāo)記的長(zhǎng)度，量得的長(zhǎng)度，均不是真長(zhǎng)，還有儀器軸系之間的公差導(dǎo)致盤偏心，幾何關(guān)系不真正垂直或不真正水平等等，都會(huì)給觀測(cè)值帶來(lái)誤差。 (2)觀測(cè)者的影響。由于觀測(cè)者的感覺(jué)器官的鑒別能力有著一定的局限性，所以不論在儀器的安置、照準(zhǔn)、讀數(shù)等方面，都會(huì)使觀測(cè)值產(chǎn)生誤差。 (3)周圍環(huán)境的影響。觀測(cè)時(shí)的自然界，如溫度、濕度、風(fēng)力、大氣折光等因素，都會(huì)使觀測(cè)值產(chǎn)生誤差。
5、地籍圖的含義和分類?
答：地籍測(cè)量繪制的圖件稱為地籍圖。它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖，圖上附有各部分的說(shuō)明、注解和識(shí)別資料。地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的編號(hào)、利用類別、等級(jí)、面積及權(quán)屬界線，界地點(diǎn)及其編號(hào)，各級(jí)行政區(qū)劃界線及房產(chǎn)情況。必要的地形要素指與地籍管理有關(guān)的一些房屋、道路、水系、垣柵及地物和地理名稱等。
6、什么是房產(chǎn)分幅圖?有何特點(diǎn)?
答： 房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。房產(chǎn)分幅圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及毗連居民點(diǎn)。建筑物密集地區(qū)的房產(chǎn)分幅圖一般采用1;500比例尺，其他區(qū)域的房產(chǎn)分幅圖可以采用 1：1 000的比例尺。
7、什么是房產(chǎn)分丘圖?有何特點(diǎn)?
答： 房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖，比例尺為1：100～1：1 000，幅面可在787mmX1092mm的4開～32開之間選用。房產(chǎn)分丘圖反映本丘內(nèi)所有房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)、房角點(diǎn)、房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素，以丘為單位繪制。
8、什么是房產(chǎn)分戶圖?有何特點(diǎn)?
答：房產(chǎn)分戶圖是在房產(chǎn)分丘圖的基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)圖，以某房屋的具體權(quán)屬為單元，如為多層房屋，則為房產(chǎn)分層分戶圖，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部，明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，是房產(chǎn)證的附圖。比例尺一般為1：200，當(dāng)房屋圖形過(guò)大或過(guò)小時(shí)，比例尺可適當(dāng)放大或縮小，幅面可選787mmX1092mm的 32開或16開。房產(chǎn)分戶圖上房屋的邊長(zhǎng)應(yīng)實(shí)際丈量，注記取至0.0lm，注在圖上相應(yīng)位置。房產(chǎn)分戶圖表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四面墻體的歸屬和樓梯、專道等部位以及門牌號(hào)、所在層次、戶號(hào)、室號(hào)、房屋建筑面積和房屋邊長(zhǎng)等。房屋產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。樓梯、走道等共有部位，需在范圍內(nèi)加簡(jiǎn)注。
【存款準(zhǔn)備金率】
存款準(zhǔn)備金是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。
存款準(zhǔn)備金，是限制金融機(jī)構(gòu)信貸擴(kuò)張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的資金。法定存款準(zhǔn)備金率，是金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準(zhǔn)備金占其存款的總額的比率。&考&試大$存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行的作用過(guò)程如下：
當(dāng)中央銀行提高法定準(zhǔn)備金率時(shí)，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因?yàn)闇?zhǔn)備金率提高，貨幣乘數(shù)就變小，從而降低了整個(gè)商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴(kuò)大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是社會(huì)的銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會(huì)支出都相應(yīng)縮減。反之，亦然。
打比方說(shuō)，如果存款準(zhǔn)備金率為7%，就意味著金融機(jī)構(gòu)每吸收100萬(wàn)元存款，要向央行繳存7萬(wàn)元的存款準(zhǔn)備金，用于發(fā)放貸款的資金為93萬(wàn)元。倘若將存款準(zhǔn)備金率提高到7.5%，那么金融機(jī)構(gòu)的可貸資金將減少到92.5萬(wàn)元。
在存款準(zhǔn)備金制度下，金融機(jī)構(gòu)不能將其吸收的存款全部用于發(fā)放貸款，必須保留一定的資金即存款準(zhǔn)備金，以備客戶提款的需要，因此存款準(zhǔn)備金制度有利于保證金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的正常支付。隨著金融制度的發(fā)展，存款準(zhǔn)備金逐步演變?yōu)橹匾呢泿耪吖ぞ�。�?dāng)中央銀行降低存款準(zhǔn)備金率時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可用于貸款的資金增加，社會(huì)的貸款總量和貨幣供應(yīng)量也相應(yīng)增加;反之，社會(huì)的貸款總量和貨幣供應(yīng)量將相應(yīng)減少。
中央銀行通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，可以影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。超額存款準(zhǔn)備金率是指商業(yè)銀行超過(guò)法定存款準(zhǔn)備金而保留的準(zhǔn)備金占全部活期存款的比率。從形態(tài)上看，超額準(zhǔn)備金可以是現(xiàn)金，也可以是具有高流動(dòng)性的金融資產(chǎn)，如在中央銀行賬戶上的準(zhǔn)備存款等。
2006年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾也進(jìn)一步凸顯，投資增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭不減。而投資增長(zhǎng)過(guò)快的主要原因之一就是貨幣信貸增長(zhǎng)過(guò)快。提高存款準(zhǔn)備金率可以相應(yīng)地減緩貨幣信貸增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
存款準(zhǔn)備金率與利率的關(guān)系
一般地，存款準(zhǔn)備金率上升，利率會(huì)有上升壓力，這是實(shí)行緊縮的貨幣政策的信號(hào)。存款準(zhǔn)備金率是針對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的，對(duì)最終客戶的影響是間接的;利率是針對(duì)最終客戶的，比如你存款的利息，影響是直接的。
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