2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固試題
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》你們復(fù)習(xí)了沒(méi)有呢?下文是小編精心整理的2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固試題，對(duì)重要知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)化練習(xí)，要記得這些知識(shí)點(diǎn)，考試很有用的，希望對(duì)大家有所幫助!
簡(jiǎn)答題
1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬(wàn)元。項(xiàng)目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類(lèi)房屋的綜合造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按上述三類(lèi)房屋的加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元。各類(lèi)房屋預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售收入的2%;銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的6.5%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)及其預(yù)計(jì)加權(quán)銷(xiāo)售均比的比率。
【答案】假定該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)為A元/m2
則銷(xiāo)售收入等于120000A
銷(xiāo)售費(fèi)用=銷(xiāo)售收入×2%=120000A×2%=2400A
銷(xiāo)售稅費(fèi)=銷(xiāo)售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面積=項(xiàng)目占地面積×容積率=66667×2=133334m2
可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2
不可售建筑物綜合造價(jià)=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2
該項(xiàng)目造價(jià)=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872
土地取得成本=60000萬(wàn)元
財(cái)務(wù)費(fèi)用=8000萬(wàn)元
當(dāng)保本時(shí)，銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)=土地取得成本+該項(xiàng)目造價(jià)+財(cái)務(wù)費(fèi)用
=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023
保本加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)為101701.023元/m2
預(yù)計(jì)加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2
保全加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)與預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535
【考點(diǎn)】
2.某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一閑置舊樓房擬將其改造成寫(xiě)字樓和酒店，經(jīng)營(yíng)20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費(fèi)用5000萬(wàn)元，裝修改造期為1年。改造后，寫(xiě)字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項(xiàng)目即開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。前四年寫(xiě)字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價(jià)格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬(wàn)元/年;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用收入的45%。該投資者決定在第6年對(duì)該樓進(jìn)行第二次改造，將寫(xiě)字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費(fèi)用為銀行提供的數(shù)額為2000萬(wàn)元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫(xiě)字樓和原油的客房繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價(jià)格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為400萬(wàn)元/年;經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的55%。第二次改造完成后，寫(xiě)字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價(jià)格為每天200元/間，入住率90%;其他收入為800萬(wàn)元/年;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為收入的50%。經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)，該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬(wàn)元。假設(shè)購(gòu)樓費(fèi)用和初次裝修改造費(fèi)用發(fā)生在第1年初，其他收支發(fā)生在年末每年按365天計(jì)，項(xiàng)目的資本金目標(biāo)收益率為8%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。
【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73萬(wàn)元
前四年寫(xiě)字樓每年收入=960×10000×85%=816萬(wàn)元
其他收入為600萬(wàn)元/年
前四年年凈收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515萬(wàn)元
第六年凈收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096萬(wàn)元
第七年至第二十年寫(xiě)字樓每年租金收入=960×5000×95%=456萬(wàn)元
第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7萬(wàn)元
其他收入=800萬(wàn)元/年
第七年至第二十年年凈收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35萬(wàn)元
資本金凈現(xiàn)值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941
內(nèi)部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%
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