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房地產(chǎn)營銷方式
房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。下面小編為大家整理了關(guān)于房地產(chǎn)營銷的方式，一起來看看吧：
1、植入式營銷
(Product Placement Marketing)又稱植入式廣告(Product Placement)，是指將產(chǎn)品或品牌及其代表性的視覺符號甚至服務(wù)內(nèi)容策略性融入電影、電視劇或電視節(jié)目各種內(nèi)容之中，通過場景的再現(xiàn),讓觀眾在不知不覺中留下對產(chǎn)品及品牌印象，繼而達到營銷產(chǎn)品的目的。
2、口碑營銷
又稱作病毒營銷，顧名思義就是通過口口相傳，像原子裂變一樣，一傳十，十傳百，達到傳播的效果;找到一個途徑，利用一眼看去似乎全然不搭界的路徑 接近自己的載體，從而牢牢依附在載體身上，主要探討的是在房地產(chǎn)業(yè)當產(chǎn)品和價格因素相對穩(wěn)定的情況下或在目前的房地產(chǎn)市場中，如何有效傳達產(chǎn)品的理念等信息，并使這種信息深入人心，達到最終銷售目的。
3、體驗營銷，
就是企業(yè)以滿足消費者的體驗需求為目標，以服務(wù)產(chǎn)品為舞臺，以有形產(chǎn)品為載體，生產(chǎn)經(jīng)營高質(zhì)量體驗產(chǎn)品的一切活動。隨著“體驗”變成可以銷售的經(jīng)濟商品，“體驗消費”旋風開始席卷全球產(chǎn)業(yè)，繼“服務(wù)經(jīng)濟”之后，“體驗經(jīng)濟”已大行其道。與傳統(tǒng)營銷模式相比，體驗營銷具有著鮮明特點：
(1、) 參與性;
(2、) 互動性;傳統(tǒng)：誘導、調(diào)控等手段操控消費者，單向的被動關(guān)系。體驗營銷，企業(yè)與消費者通過信息和情感交流，達到行為的相互配合，形成良性的雙向互動關(guān)系。
(3、) 情感性;傳統(tǒng)銷售：企業(yè)與消費者是一種商品買賣關(guān)系，“一手交錢，一手交貨”“人一走，茶就涼”，根本談不上情感性;體驗營銷，十分重視對消費者的情感投入，通過情感交流，增進彼此情誼，滿足消費者的情感需求;
(4、) 個性化;傳統(tǒng)營銷：企業(yè)要滿足廣大消費者的標準化需求，即基本生活需求，于是，向消費者提供大量標準化產(chǎn)品，沒有什么個性化可言。
4、淡市營銷 ：
別人都降價，你再降價，惡性循環(huán)，該如何應對：
(1、)周邊城市，郊縣多做宣傳;
(2、)一定競爭產(chǎn)品信息了解清楚，沒有十全十美的項目的，她肯定會有缺陷;
(3、)堅定信心，放心那么好的房子，不會賣不出去的;
賣給誰 怎么賣
1、市場/客戶群
我們常說所謂的方案就是解決“賣什么”“賣給誰”“怎么賣”三個問題其實就一個問題以市場為中心，尋找目標客戶群;項目通過前期探底對自身的產(chǎn)品應有一定的評估，產(chǎn)品本身和本區(qū)域的客戶需求是否吻合，不吻合的A、調(diào)整的自身產(chǎn)品(怎么調(diào)/調(diào)哪里/);B、能夠買自身產(chǎn)品的客戶不在本區(qū)域內(nèi)(廣告投放的側(cè)重點/多個銷售部的建立/購房團的自我創(chuàng)建。);
2、分期推出 價格調(diào)控(怎么賣)
A、分座或分期將項目產(chǎn)品進行分類分時段推出，由易到難，開好頭。高姿態(tài)推廣，產(chǎn)品好要告訴市場，找好“對誰喊話”，各方面細節(jié)是關(guān)鍵，承諾要兌現(xiàn)，注重品牌;推出時拉低價格(不能一開始就放價，蓄勢到一定程度)，造成心理落差，讓市場容易接受。
B、好地方就是要賣好產(chǎn)品，好產(chǎn)品就是要賣給有錢人;高端產(chǎn)品和普通產(chǎn)品相結(jié)合，“樓王”要出來;樣板房/看房車/看房通道/入戶大堂/銷售部產(chǎn)品展示/參觀樣板房門檻設(shè)置等;
C、一般大項目都設(shè)有會所，充分利用會所做成的銷售部;要認知銷售部的作用不僅僅是賣房，更是形象和對外的窗口，要設(shè)置成差異化，如進入銷售部前的暗室設(shè)置，暗室內(nèi)的水晶燈光模型/高清背投的聲色3D宣傳推廣片的播放，先震懾一下客戶;銷售部內(nèi)的細節(jié)如：精致的工程進度表，產(chǎn)品說明，各項收費標準，相關(guān)主題的構(gòu)件等;
D、高端項目不是賣產(chǎn)品，是賣內(nèi)涵如：賣文化/賣健康/賣生活等，高端產(chǎn)品的推廣主題要像高端產(chǎn)品;在銷售部內(nèi)以實物的形式展現(xiàn)給客戶;項目內(nèi)開辟一個景觀場所，不定期的舉行各類型的高端產(chǎn)品展示或推介會，如：某品牌的服飾/香水節(jié)等，提升項目的知名度;經(jīng)常性的類似活動和各大百貨、品牌商互動，市場自然而然的會認知到產(chǎn)品的優(yōu)勢，這時候推出適中的價格就會造成“物超所值”的購買欲;
5、可感知營銷：
就是企業(yè)在整個營銷過程中盡量讓顧客全面感受到關(guān)于產(chǎn)品功能、消費者使用利益、品牌文化等所有細節(jié)。
6、服務(wù)營銷：
是企業(yè)在充分認識滿足消費者需求的前提下，為充分滿足消費者需要在營銷過程中所采取的一系列活動。服務(wù)作為一種營銷組合要素，真正引起人們重視的是本世紀80年代后期，這時期，由于科學技術(shù)的進步和社會生產(chǎn)力的顯著提高，產(chǎn)業(yè)升級和生產(chǎn)的專業(yè)化發(fā)展日益加速，一方面使產(chǎn)品的服務(wù)含量，即產(chǎn)品的服務(wù)密集度日益增大。另一方面，隨著勞動生產(chǎn)率的提高，市場轉(zhuǎn)向買方市場，消費者隨著收入水平提高，他們的消費需求也逐漸發(fā)生變化，需求層次也相應提高，并向多樣化方向拓展。
7、情感營銷：
情感營銷就是把消費者個人情感差異和需求作為企業(yè)品牌營銷戰(zhàn)略的核心，通過借助情感包裝、情感促銷、情感廣告、情感口碑、情感設(shè)計等策略來實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標。
在情感消費時代，消費者購買商品所看重的已不是商品數(shù)量的多少、質(zhì)量好壞以及價錢的高低，而是為了一種感情上的滿足，一種心理上的認同。情感營銷從消費者的情感需要出發(fā)，喚起和激起消費者的情感需求，誘導消費者心靈上的共鳴，寓情感于營銷之中，讓有情的營銷贏得無情的競爭。
8、圈層營銷：
圈層的通常理解為：是對在階層分化的社會背景下，自然產(chǎn)生的相對中高端的特定社會群體的概括。它可以是廣義的一個具有相同社會屬性的階層，也可以是一個區(qū)域內(nèi)本身具備很強的社會聯(lián)系、社會屬性相近的群體。
消費者在完成購買行為以后，如果商品帶給消費者的滿足感超越預期，這時候消費者會產(chǎn)生把這種感受向身邊人述說的愿望，這種心理沖動就是圈層營銷中消費者作為傳播渠道的精神基礎(chǔ)。能讓消費者感受到超越預期的滿足感其實也就是我們常說的產(chǎn)品附加值真正觸動了消費者。
9、終端營銷：
營銷最終達到效果，是要在終端解決問題的，也就是“決勝在終端”。既然“決勝在終端”，終端對銷售起到了關(guān)鍵性的作用，那么首先要解決終端的問題。
(1、)銷售現(xiàn)場內(nèi)外部的裝修布置，基本要求是簡潔、大方、活躍現(xiàn)場的氛圍，要適合所銷售的項目，要能夠?qū)λN售的項目起到加分的效果;現(xiàn)場日常工作衛(wèi)生的打掃;
(2、)案場的管理要做好，主要為人員的管理、積極性的調(diào)動;相關(guān)資料的整理，做到有條理;
(3、) 加強情景演練，增強員工之間的配合默契程度，提高對項目的熟練程度以及對不同問題的應變能力;
(4、)現(xiàn)場團隊的配合，客戶在現(xiàn)場要讓其感受到良好的氛圍，主要通過泛SP,以及針對性的SP來達到目的;
(5、)建立影響力中心：在老客戶中建立影響力中心，通過老客戶帶新客戶快速達到成交的目標;“250定律”，你與人交往的方式，你對待人的方式，都會發(fā)揮250倍的乘數(shù)效果。道理很簡單：一個人的言行或者舉動，通過各種傳播途徑，在一個月的時間里一般會傳到250個人那里，而這其中的每一個人又會將你的言行傳到另外250人那里;
(6、)在與客戶溝通的同時首先要讓客戶認可接待的業(yè)務(wù)員，業(yè)務(wù)員在與溝通的過程中，要把項目的優(yōu)點、財產(chǎn)保值升值及未來的生活方式通過激情傳遞給客戶，讓客戶認可本項目同時開心，在此基礎(chǔ)上，讓順帶購買本產(chǎn)品;
(7、)對未售產(chǎn)品的分析及賣點的挖掘，找到銷售的突破口;
(8、)充分了解競爭項目，挖掘比競爭項目更有賣點的賣點;
(9、)研判市場，抓住市場機遇，順勢而為;
通過以上措施，使員工養(yǎng)成良好的職業(yè)習慣，有個積極的工作態(tài)度，讓大家在工作中能夠自覺的配合，活躍現(xiàn)場的氛圍，從而提升整個團隊的戰(zhàn)斗力，做到“客戶來一個成交一個，來兩個成交一雙”的效果，來提高到場客戶的成交比率，達到優(yōu)秀的業(yè)績。
10、催眠式營銷：
用語言魅力催眠客戶，使產(chǎn)品或服務(wù)滿足他人的需求和欲望。
診斷式營銷：顧名思義，就像醫(yī)生給一個病人看病，要先診斷，了解原因，開藥方，抓藥治療。在診斷的過程中，要做到“望”、“聞”、“問”、“切”，要清楚的了解到是什么原因生病的，再進行治療。
房地產(chǎn)診斷性營銷：對一個有問題的樓盤，首先要有很強的洞察力，通過“望”、“聞”、“問”、“切”，了解到項目出現(xiàn)問題的根本原因，再出具診斷性營銷報告。
11、跨界營銷：
首先是思維的跨界，然后是手法的跨界。手法上，過去靠廣告帶動銷售，我們形容這種方式是空軍和陸軍，但我們現(xiàn)在還需要特種兵，帶來更多更精準的目標人群，海陸空及特種部隊都要用上。當我們跨界與其他不同行業(yè)合作，找到一個精準的營銷方式時，相信就可以實現(xiàn)逆市突圍。
12、切割營銷：
站在競爭的角度，對復雜的市場進行切隔，找到一個讓消費者接受我們的區(qū)域，快速認同我們，規(guī)避與強大競爭對手的競爭，同時將競爭對手逼向一側(cè)。微妙地改變強弱之間的力量對比，從而實現(xiàn)以小博大，以弱擊強，以輕舉重。
13、定位：找到自己的位置。
14、插位：找到自己的位置，盡量靠前;
15、升位：找到自己的位置，盡量靠前，要永遠在前面;
16、淡季營銷策略：
它在于守正出奇，守正出奇一般從兩個方面著手，挖掘新的賣點和產(chǎn)品組合創(chuàng)新;
17、營銷本質(zhì)：滿足消費者的需求，營銷過程：發(fā)現(xiàn)需求，創(chuàng)造價值，傳遞價值，滿足需求。營銷思路：第一是目標清晰，絕不動搖;第二是營銷造勢，絕不雷同。
18、潛銷：鎖定具體目標，以十分低調(diào)的姿態(tài)，對客戶進行一對一的拜訪和接觸，并將XX項目的資料寄到這些客戶手中。
19、泛營銷：
泛營銷打破單一信息傳播途徑，通過業(yè)主帶動、親情鏈接、團購讓利等多種形式，讓更多的人有意識或無意識投入到樓盤的宣傳和銷售過程中，從而實現(xiàn)樓盤的快速銷售。所謂”泛銷售”也就是說抓住一切可以抓住的客戶，利用強大的客戶背后的資源，進行銷售，讓銷售不但是銷售員的職責.比如在房地產(chǎn)行業(yè)，所有有意向購買A項目的客戶都可以加入到VIP，其帶領(lǐng)的新客戶可以享受一定的優(yōu)惠，同時該會員可以積分.
20、網(wǎng)絡(luò)營銷：
網(wǎng)絡(luò)營銷說白了就是在將產(chǎn)品或服務(wù)在網(wǎng)絡(luò)上推廣，與現(xiàn)實社會中的做廣告推廣一樣，而且網(wǎng)絡(luò)推廣將是一種趨勢(現(xiàn)在還有誰不上網(wǎng)啊),用網(wǎng)絡(luò)營銷，作用是用的，比如用“登陸奇兵”啊什么的，但作用不會長久，要想做好網(wǎng)絡(luò)營銷，還真得好好研究一翻，一定不要用作弊軟件，這樣不但推廣不了，還會起到反效果。
21、快樂營銷學：
美國知名管理學者斯科特?麥克凱恩說：“一切行業(yè)都是娛樂業(yè)”。 這句話要這樣說才更科學：“一切行業(yè)都是讓人快樂的行業(yè)”。 著名生物學家巴甫洛夫曾經(jīng)說過：“愉快可以使你對生活的每一個跳動，對生活的每一個印象都易于接受，無論是軀體和精神上的愉快，都可以使身體發(fā)展，身體強健�！睆倪@個角度說，快樂營銷就是關(guān)注消費者內(nèi)心感受的營銷哲學。
22、事件營銷：
是指企業(yè)通過策劃、組織和利用具有新聞價值、社會影響以及名人效應的人物或事件，吸引媒體、社會團體和消費者的興趣與關(guān)注，以求提高企業(yè)或產(chǎn)品的知名度、美譽度，樹立良好品牌形象，并最終促成產(chǎn)品或服務(wù)的銷售的手段和方式。
簡單地說，事件營銷就是通過把握新聞的規(guī)律，制造具有新聞價值的事件，并通過具體的操作，讓這一新聞事件得以傳播，從而達到廣告的效果。
23、診斷式營銷：
顧名思義，就像醫(yī)生給一個病人看病，要先診斷，了解原因，開藥方，抓藥治療。在診斷的過程中，要做到“望”、“聞”、“問”、“切”，要清楚的了解到是什么原因生病的，再進行治療。
房地產(chǎn)診斷性營銷：對一個有問題的樓盤，首先要有很強的洞察力，通過“望”、“聞”、“問”、“切”，了解到項目出現(xiàn)問題的根本原因，再出具診斷性營銷報告。
診斷：產(chǎn)品、定價、市場、營銷、服務(wù);項目已經(jīng)定型，調(diào)整手段集中在推廣、定價;
24、演講式銷售
25、品牌不但要深入消費者的內(nèi)心，更要深入員工的內(nèi)心，品牌的管理與傳播首先要從公司內(nèi)部的言傳身教開始。
品牌是座燈塔，要用一塊塊磚石壘起來，有的磚面朝大海，有的磚緊靠山崖，不管對內(nèi)還是對外，都需要一股向上的合力，才能讓燈塔立的穩(wěn)、站的高。假如自身的根基不穩(wěn)，磚石之間沒能達成一致的受力方向，那么即使表面貼上金箔也維持不了光芒。
26、顧問式銷售
27、“直給式”營銷：
“直截了當”的策略，直接將4個核心賣點呈現(xiàn)給消費者：交通賣點、教育賣點、環(huán)境賣點和產(chǎn)品賣點用“直給”方式托出，在推廣層面也采用“最實在”的手段，比如針對交通賣點，就利用交通工具的渠道傳播。
房地產(chǎn)營銷的22種方式
1、企業(yè)營銷
除了企業(yè)品牌導入、推廣外，開發(fā)商往往會將知名合作伙伴一并納入到推廣體系下，成為項目的一個賣點，主要體現(xiàn)的是開發(fā)商企業(yè)本身和合作伙伴的實力，以此來作為營銷推廣的賣點。
2、大盤營銷
所謂大盤，歸根結(jié)底離不開一個“大”字，即大體量、大投資、大風險。大盤因其體量大，具有相對的平均地價低廉、單位開發(fā)成本較低、易于樹立項目品牌從而提升企業(yè)品牌等諸多優(yōu)勢，從而受到廣大開發(fā)商的普遍青睞。但是硬幣總有其兩面性，同樣還是由于體量大的原因，大盤開發(fā)具有建設(shè)周期和銷售較長、需要較大的消費群體來滿足和消化、需要開發(fā)者雄厚的資金實力來支持等不利因素，這些特點決定了大盤營銷區(qū)別于普通項目營銷的特征。 鑒于大盤的特點，在大盤的前期策劃工作中，我們會“舍近求遠”。首先在某種程度上淡化銷售，更重要的是在戰(zhàn)略的高度上通盤考慮，使項目定位和目標客戶群體的定位具備相當?shù)母叨龋瑸轫椖康暮罄m(xù)工作預留出足夠的空間，使全過程的銷售工作順利完成，從而避免出現(xiàn)虎頭蛇尾的窘困局面。而大盤講究的，除了要具備戰(zhàn)略營銷的高度，還要具備堅信戰(zhàn)略營銷的眼光和容納其厚積薄發(fā)的胸襟。
3、品牌導入
品牌導入是具有一定品牌價值的開發(fā)企業(yè)在進行異地擴張時常采用的一種營銷推廣手法，將企業(yè)品牌主張與當?shù)厥袌鲞M行融合，在項目推廣前期引起市場和購房者的關(guān)注，并向消費者傳達企業(yè)品牌所賦予項目的品牌附加值。同德極少墅引入萬科物業(yè)管理顧問就是品牌導入的案例。
4、區(qū)位營銷
項目所處區(qū)位在當?shù)厥袌鼍哂幸欢▋?yōu)勢，占據(jù)一定地理、社會、經(jīng)濟等優(yōu)越條件，因此以項目區(qū)位作為主要賣點進行宣傳推廣。
CBD.
商務(wù)區(qū)定義為“商業(yè)匯聚之處”，許多國際大都市都形成了相當規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)等。CBD應具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。昆明也即將規(guī)劃東風廣場為CBD。
RBD
直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務(wù)區(qū)”等。就是為滿足季節(jié)性涌入城市游客的需求，城市內(nèi)集中布置飯店、娛樂業(yè)、新奇物和禮品商店的街區(qū)。1995年，在探討深圳華僑城城區(qū)發(fā)展模式時，國內(nèi)首次提出以旅游業(yè)（主題公園）帶動城區(qū)全面發(fā)展，使該區(qū)域發(fā)展成一個旅游商業(yè)區(qū)（RBD），這是第一次在國內(nèi)的城市與旅游研究中運用RBD的概念。
中國目前已經(jīng)形成城市RBD的雛形區(qū)域包括：江蘇南京夫子廟地段、上海城隍廟地段、廣州天河城地段、廣東中山孫文西路步行街、廣東惠州步行街、深圳華僑城及珠海九洲城地段等。
昆明的金馬碧雞坊也屬于RBD。
CLD
生活區(qū)，是指一個大型城市中，在政府總體規(guī)劃的引導下，隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化，那些由若干居住區(qū)組成，可滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求，位于城市中心地帶，并具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。
5、網(wǎng)絡(luò)營銷
網(wǎng)絡(luò)是21世紀盛行的一種新媒體，房地產(chǎn)營銷推廣過程中對于網(wǎng)絡(luò)的運用已經(jīng)到了多元化的地步，從電子樓書到QQ群、網(wǎng)絡(luò)游戲、博客等，通過不同方式向消費者傳達項目信息，并吸引消費者主動參與到開發(fā)商所組織的游戲等活動中。
與傳統(tǒng)營銷方式相比，網(wǎng)絡(luò)所涉及的范圍不僅僅局限于商業(yè)性的內(nèi)容，還要擴展到產(chǎn)品制造之前的開發(fā)活動。網(wǎng)絡(luò)營銷改變了傳統(tǒng)營銷的風貌。在未來，人員推銷、市場調(diào)查、廣告促銷、經(jīng)銷代理等傳統(tǒng)營銷手法將與網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合，并充分運用網(wǎng)上的各項資源，形成以最低成本投入獲得最大市場銷售量的新型營銷模式。
6、短信雜志
手機已經(jīng)成為最廣泛使用的終端信息處理器，通過短信平臺向客戶群定期發(fā)送最新的與樓盤或其它一些相關(guān)信息，使客戶群能及時了解到樓盤的最新動態(tài)，也可通過發(fā)送一些諸如天氣預報、生活小貼士之類的信息，讓客戶感受到一種人性關(guān)懷。短信雜志從形式上類似于直投，但發(fā)布更快速、成本低，短信發(fā)布對象的含金量高、形式新穎，已成為目前諸多樓盤所采用的推廣手法之一。
7、體驗營銷
體驗營銷是在體驗經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)之上，站在消費者的感官、情感、思考、行動、關(guān)聯(lián)等五個方面，重新定義、設(shè)計營銷的思考方式。從房地產(chǎn)營銷的角度來看，以產(chǎn)品、服務(wù)體驗為基礎(chǔ)，強調(diào)與消費者的溝通，并觸動其內(nèi)在的情感和情緒；以創(chuàng)造體驗吸引消費者，并增加產(chǎn)品的附加價值；以建立品牌、商標、標語及整體意象塑造等方式，取得消費者的認同感。
8、房展會
近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆使房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)都得到了長足的發(fā)展，房展會就是其中之一。房展會是個大舞臺，以開發(fā)商為主的參展單位“你方唱罷我登場”，被譽為行業(yè)的“風向標”，開發(fā)商通過房展會充分展示企業(yè)和項目形象，在展示項目的同時進行企業(yè)品牌推廣。各地的房展會各有特色，深圳有春交會、秋交會；上海有假日樓市、別墅展等。對于全國性展會而言，起步于中國的深圳住交會應該算佼佼者。
9、主題論壇
主題論壇是指通過主辦高層次的學術(shù)活動，并借助其強大的影響力來為企業(yè)和項目造勢。這種營銷模式在操作上首先要體現(xiàn)權(quán)威性，其次是主題新穎，目的在于引起業(yè)界和置業(yè)者的廣泛關(guān)注和積極參與。
10、客戶會
在樓市轉(zhuǎn)入了買方市場，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高的今天，客戶會在增加客戶滿意度、降低樓盤營銷成本、塑造企業(yè)品牌和形象等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。一般可分為兩大類：一為項目營銷，二為塑造品牌。總體而言，客戶會在維系老客戶、開發(fā)新客戶、推廣品牌和文化、幫助企業(yè)改進產(chǎn)品和服務(wù)、對抗競爭者等方面已經(jīng)發(fā)揮了重要作用，初步形成消費者、商家、發(fā)展商三者共贏的局面。
11、看樓團
看樓團多是由媒體或開發(fā)企業(yè)組織的，由廣大有購房需求的大眾和媒體組成的一個定期進行區(qū)域性、有針對性的看房團隊。后又漸漸出現(xiàn)了許多專業(yè)的看房團，進行一些跨地區(qū)，甚至是跨國的看樓活動。旨在讓當?shù)乜蛻袅私馄髽I(yè)在本地、異地成功的開發(fā)樓盤，以此來體現(xiàn)企業(yè)實力的一種營銷手段。
12、形象代言人
大陸房地產(chǎn)的形象代言人濫觴于深圳、廣州的地產(chǎn)界，基本上是受香港的影響。樓盤形象代言人多用明星、名人的明星效應吸引市場眼球，吸引消費者關(guān)注和購買代言項目。
任達華代言匯都國際；古天樂代言MOMA
13、評獎
為了表彰一段時間內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè)、個人的突出表現(xiàn)及其為行業(yè)所做出的顯著貢獻，由國家、地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)等各方所設(shè)立一定的獎項，以此來鼓勵地產(chǎn)人繼續(xù)更好地為行業(yè)的發(fā)展而努力。例如中國名盤獎、中國地產(chǎn)風尚企業(yè)獎、年度地產(chǎn)營銷機構(gòu)獎、中國房地產(chǎn)金房獎等等。項目和企業(yè)可通過獲獎的形式來提升自身的附加值，為項目和企業(yè)增加榮譽，成為營銷推廣的有利道具。
14、產(chǎn)品推介會
有別于一般的新聞發(fā)布會，產(chǎn)品推介會是第一時間向大眾推出并詳細介紹產(chǎn)品的會議，更注重于向目標客戶傳達項目的產(chǎn)品信息，以此來提高產(chǎn)品的關(guān)注度，起到一定的廣告作用。
15、人員招聘
如企業(yè)營銷一般，開發(fā)企業(yè)人員的招聘，也可通過事件營銷提升企業(yè)知名度，萬科從“海盜計劃”到引進日籍建筑師伏見文明再到撬動百安居中國副總裁袁伯銀，與其“磐石行動”、住宅產(chǎn)業(yè)化、精裝修等發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)。在房地產(chǎn)項目營銷上，置業(yè)顧問的招聘早已成為項目前期營銷的一種方式。20XX年，百仕達攜手新絲路，舉辦全國置業(yè)顧問選拔大賽，從全國四大城市選拔條件優(yōu)越、才貌出眾的選手作為紅樹西岸的置業(yè)顧問，一時為人稱道。
16、聯(lián)誼社區(qū)/城市
社區(qū)與社區(qū)之間、城市與城市的樓盤間進行聯(lián)誼，不定期舉行一系列的交流活動，在信息資源上實現(xiàn)共享，同時可成為項目的資源，屬借勢推廣。20XX年，深圳圣莫麗斯與瑞士的圣莫麗斯聯(lián)誼，成為國內(nèi)首個樓盤與國外城市聯(lián)誼的項目。
17、拍賣營銷
從房地產(chǎn)與拍賣相結(jié)合的銷售方式不難看出，無論是從房地產(chǎn)營銷還是從拍賣行的營銷操作上來說，這都是重大的變革。具體來說，商品房的銷售方式或模式，已經(jīng)逐步從單一展出銷售到展出加廣告及推介會再到組織具有一定規(guī)模的房展會，進而發(fā)展到廣東省拍賣行利用競價拍賣方式引進商品房的銷售，這是一種新的營銷模式的嘗試和介入。
房地產(chǎn)即不動產(chǎn)的特殊性，決定了它具有不同于一般商品市場的四個特征：一是不動產(chǎn)權(quán)益的交易市場；二是地區(qū)性市場；三是構(gòu)成復雜，需要專業(yè)人員操作和提供服務(wù)；四是容易出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷。
一位房地產(chǎn)企業(yè)營銷總監(jiān)認為，拍賣讓項目的價值被社會和消費者所認可，說明其項目蘊藏著巨大的升值空間，這種方式對于他們來說是成功的。
18、人脈營銷
口碑傳播與人脈營銷即利用業(yè)主之間的各類關(guān)系脈絡(luò)相互推介或口碑相傳促成樓盤銷售。它是關(guān)系營銷的一種最直接、最有效、最具說服力的營銷方式，同時也是房式的成效完全取決于項目自身的品質(zhì)和眾多業(yè)主的不同喜好，口碑傳播與人脈營銷通常被業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)稱為“人脈傳播”。
“人脈傳播”的興起，首先歸功于眾多樓盤入住率的不斷攀升。因為業(yè)主相繼入住，親自體驗了社區(qū)生活環(huán)境和居住的品質(zhì)，加之新社區(qū)為業(yè)主營造了成熟、優(yōu)美、整潔、良好的居住氛圍，得到了業(yè)主認可。許多高品質(zhì)樓盤更是極大地贏得了大多數(shù)業(yè)主們的認同和贊美，這是產(chǎn)生人脈營銷的關(guān)鍵因素。據(jù)了解，大部分的高品質(zhì)樓盤成交的客戶中，有四分之一的客戶就是通過這樣的“人脈傳播”實現(xiàn)購房的，這個比例是很驚人的，也同時說明了項目自身的品質(zhì)是“人脈傳播”的關(guān)鍵。
19、賣點梳理
項目賣點梳理是項目營銷過程中必不可少的步驟，往往根據(jù)項目在產(chǎn)品方面的優(yōu)勢，從開發(fā)理念、規(guī)劃布局、建筑風格、景觀特色、戶型設(shè)計、智能化等方面選取較為突出的元素進行組合作為項目的主要產(chǎn)品賣點，是一種以產(chǎn)品制勝的策略進行推廣的方式。
20、返租
返租是指買賣雙方在成交的同時就約定于未來的某一時間以某一約定價格雙方再進行反向交易的行為。通常情況下，返租是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現(xiàn)鋪），發(fā)展商許諾在未來的三到五年內(nèi)每年給予投資者一定的租金回報（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都歸發(fā)展商所有。這種形式實質(zhì)上是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，以承擔未來經(jīng)營管理等不可預知風險的代價來做旺整個商場，給予投資者和承租戶以足夠的信心。返租模式從根本上是開發(fā)商前期獲取后期收益，解決資金鏈的手段。
21、社區(qū)巴士
社區(qū)巴士是在項目交通條件不足，城市捷運系統(tǒng)不完善的情況下，開發(fā)商通過社區(qū)巴士，通往市中心或附近商業(yè)網(wǎng)點，保證業(yè)主日常出行，彌補項目交通條件不足的一種營銷措施。但從實際操作的情況來看，社區(qū)巴士的后期運營成本較高，目前社區(qū)巴士主要用作社區(qū)與臨近軌道交通站點之間“擺渡”之用，很多開發(fā)企業(yè)更愿意與政府進行洽談，引入公交線路來彌補交通的不足。
社區(qū)巴士為業(yè)主定向服務(wù)，針對性強、效率高，但仍存在著班次較少、間隔過長、花費時間不易掌握等缺點。盡管在特定時期發(fā)揮了重要的“歷史作用”，但與城市公共交通完全不能相提并論，只能作為一種補充方式。
22、精裝修
精裝修是交房的一種標準，開發(fā)商往往提供多種精裝修標準，為客戶提供統(tǒng)一的裝修服務(wù)，減少客戶裝修時間不統(tǒng)一和自己裝修所帶來的困擾和麻煩。尤其是小戶型，多建在城市的繁華地帶，不僅能滿足投資者的投資需要，更為年輕人提供了相對便利的生活空間。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，精裝修的趨勢日益明顯，未來的住宅中精裝修的交房比例將會有所提高。
做房地產(chǎn)的銷售技巧
一、客戶經(jīng)常約、反復約，會“死”嗎？
緊跟堅持不懈地電約客戶，了解其動態(tài)，找出影響購買的真正動因，以便及時找出對策。很多銷售人員以為客戶約多了，就會煩而不買。大錯特錯。還是一句老話：要死的客戶總是要死，不死的客戶怎么約也不會死。
二、銷售中心太冷清，偶爾來一批客戶看見里面沒人，看看就走了，怎么辦？
造勢比如，盡量延長洽談時間，增加現(xiàn)場滯留人數(shù)，造成購買的氛圍，尤其是銷售淡季。另外，其他顧問拿出空白合同來填寫，故意給客戶打電話，都是很好的造勢法。
三、客戶在售樓部只轉(zhuǎn)一圈就走，還來不及介紹，怎么辦？
引起注意這類客戶分兩種：隨便轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，或誠心購買。前者通過核心賣點激發(fā)購買欲望，后者通過核心賣點吸引注意，留下全面了解樓盤。任何時候都要有這樣一種銷售意識：客戶出門即死（死即不購買）。因此要在客戶走之前將核心賣點介紹給客戶。
四、我們的房子比同質(zhì)競爭樓盤貴，怎么辦？
找差異提出我們商品的優(yōu)點、特點，如品質(zhì)、地段、環(huán)境，與競品比較，使客戶了解價差的原因，以及付出較高金額購買后所獲得的利益。
五、有時客戶的房屋要求與我們賣點或定位不符，怎么辦？
引導需求你要引導顧客需求甚至超越顧客需求。想想“和尚買梳”、“非洲賣鞋”，你就會明白這個道理。地產(chǎn)消費群體的“從眾心理”，使得我們在銷售時必須有一種意識：消費者不是專家，而你自己要樹立專家形象，形成“權(quán)威效應”。你總比客戶專業(yè)，你必須強化這種專家形象。
六、房子賣點太多，說一遍夠嗎？如何才能一下子吸引他？
強調(diào)核心競爭優(yōu)勢如果你的核心競爭要點是別人不具備或不易模仿的，說N遍也不算多。
客戶表面上不想聽，實際上做夢都在想著你的賣點。項目的核心競爭點必須爛熟于心并能脫口而出，這是必修課。
七、客戶老是不理不睬，或老挑剔、挖苦樓盤，怎么辦？
以靜制動此類客戶屬于理智型客戶，心中自有一桿秤，做好服務(wù)工作即可。
同時，越挑剔的客戶越是準客戶，你要站在客戶角度，制造感動并做好感動服務(wù)。當然也可以先利用“光環(huán)效應或暈輪效應”，讓客戶看看公司榮譽，如領(lǐng)導人考察本項目的圖片，或項目所獲獎項，如魯班獎等，有助于阻止和破除客戶的認知心理屏障。
八、對于政策或價格，客戶不相信你所說的話，怎么辦？
擔保只要這些東西公司有明確的規(guī)定，你就盡管承諾吧。比如最低價格，你可以說：“多一分錢，我?guī)湍愠觥�，“你可以隨便抽取一份合同，看我給你的價格是不是最低”等等（通�？蛻舨粫矗�
九、對該片區(qū)的未來發(fā)展、規(guī)劃或項目優(yōu)勢，客戶持懷疑態(tài)度怎么辦？
專家運用專家的權(quán)威，比如哪位“牛人”對該片區(qū)有過評論，哪個電視臺名人在這兒買了房，哪個大老板在這兒投資了好幾套等等。當然，行政材料也必不可少。
另一方面，我們賣給客戶的是未來的生活，是客戶入住后的感覺。讓客戶不要盯著現(xiàn)在。
十、客戶看了三個戶型，還要看其他戶型，怎么辦？
三選一
面臨太多選擇，客戶會猶豫不決，最終看得過多而錯失良機。至多提供三個戶型，通常一好二差，形成對比，幫客戶快速做出決策。更多的選擇機會與客戶購買的沖動期和興奮點會產(chǎn)生沖突，他在購買沖動期內(nèi)，你卻縱容他把時間浪費在選擇上，自然會影響成交。
有時客戶堅持要看其他房型，可以讓他看一下，但必須快速捕捉到客戶的偏好和需求，在他看過的所有戶型中找出三個，仍然一好二差，之后的談判堅定不移地回到三選一上來。
十一、客戶老是拖延、問題多多、議而不決，怎么辦？
緊縮客戶思考
客戶考慮越多，看出的產(chǎn)品不足越多，最后反而不買了，所以你留給客戶思考的時間和次數(shù)要適當。一般來說，客戶白天看房后，當天晚上要打個電話問候一下，了解他的想法，找出對策。第二、三次電話通常隔一天再打。三次下來還搞不定，就不要把他作為一級客戶來追蹤了。
連續(xù)溝通有個小技巧：每次談判完畢，你要學會制造一個問題以便為下次電約找話題。這樣不會讓客戶反感，還體現(xiàn)了你的服務(wù)意識。
十二、客戶對某一問題老想要一個結(jié)果，我們無法滿足怎么辦？
轉(zhuǎn)移話題
1。滿口答應，迅速進入下一話題。
因為有的問題稱不上問題（我們現(xiàn)在沒有證明材料，但以后會有的），只是客戶過于謹慎，多問問而已。
2。主動引導客戶提出客戶更關(guān)心的問題。
十三、客戶老提一些細枝末節(jié)、一時無法解決的小問題，怎么辦？
坦承引導
有些問題我們沒有法定資料，無法做出承諾，不妨坦率說明，千萬不能因客戶提的問題瑣碎或天真而嘲笑他，這是大忌。有時客戶不一定非要一個圓滿的結(jié)果，他要的只是一種安全感。坦承后迅速把客戶引向休閑或其他重要話題。
十四、在談判中，客戶老提不可思議或無理的要求，怎么辦？
實證法
對于無理客戶，最好能提供實實在在的證據(jù)。銷售部務(wù)必把這些文件材料準備好，隨時備用。當然，他們可能正在火頭上，回絕時不要用言語而要用態(tài)勢語（如搖頭表否定）。
十五、客戶與我談判老是心不在焉，總想看看鄰座客戶在談什么，怎么辦？
座位隔離
可在銷售現(xiàn)場兩頭設(shè)立專門的座位供客戶使用。
另外，不要與主客戶對立而坐，不要讓客戶面向門口，以免因看窗外而失去注意力。如果客戶已經(jīng)面向門口，也可以用關(guān)心的口吻對他說：您請坐這邊，這邊光線太強。既體現(xiàn)了細節(jié)服務(wù)，也有效地解決了問題。
十六、碰到直接要最低價的直率客戶怎么辦？
直率應對直率分兩種：真直率和偽直率。對真直率者，直接給出最終價格，把話說死即可成交。偽直率者只是以豪爽的形式來探探你的底價。對于他們，價格說低（不是最低價），但要讓對方覺得是最低價。萬一不買，退一步讓經(jīng)理來談價格，還有成功的機會。
如何判定真直率和偽直率？你可以這樣說：價格要到經(jīng)理那兒申請，但前提是您現(xiàn)在直接簽合同。如果我申請了，您又不買，我要挨經(jīng)理批的。同意者多為真直率。
十七、逼緊一點，客戶會不會不買了？
緊迫盯人步步逼近，緊迫盯人，毫不放松，直到對方簽下訂單。達到銷售目的之前，決不輕言放棄，任何時候，要記住一句話，要買房子的客戶總是要買。告訴客戶要捷足先登，否則失去優(yōu)待的機會，而且機會只有一次。
十八、對客戶逼得太緊，產(chǎn)生逆反心理，不買了怎么辦？
一張一弛逼得太緊后，再適度放松，使客戶患得患失，最終簽約。
什么是太緊？
1。客戶已有怨言；
2�？蛻舯砬椴荒蜔�。
如何放松？
1。故意裝作去打個電話，再回來很容易轉(zhuǎn)移話題；
2。就客戶的某句話中的某一詞展開，引導到其他議題如核心賣點上來；
3。談?wù)剷r事新聞或天氣。
十九、我最怕團體客戶，一群人嘰嘰喳喳，不知道聽誰的？
擒賊擒王一組客戶欲同時購買時，要從中找出具有決定力量的人，集中火力攻擊。
決策關(guān)鍵人有什么特點？
1。男性居多；
2。一家三代都來時，既要考慮爺爺?shù)南敕�，也要考慮爸爸（通常是付款人）的想法；
3。如果一家人都向某一成員咨詢或提出意見和想法，說明他是決策人。
二十、簽合同時，客戶老是猶豫不決，怎么辦？
反客為主客戶猶豫，你可不要猶豫，你一猶豫，客戶就會推遲購買甚至不買，有時購房沖動就在一瞬間，這正是發(fā)揮你情感效能的時候。每當客戶猶豫時，滿懷激情、情理結(jié)合地把核心賣點再來一遍。
二十一、客戶老是看別人買了才決定買，怎么辦？
雙龍搶珠在現(xiàn)場故意制造一戶雙銷的錯誤，促成其中之一的客戶盡快做出決定。建議置業(yè)顧問形成團體配合，經(jīng)常在一起訓練，增加磨合度。
二十二、如何激發(fā)已購買客戶帶更多的客戶？
口碑先把該客戶服務(wù)好，讓他感動，最終形成良好口碑�？蛻糇愿欣⑶�，會為你介紹客戶。有時，你可以提這樣的要求，他很自然就會放在心上。
另外，配以相關(guān)的激勵措施（如禮品、紅包等），效果更佳。
二十三、對于投資客戶，我怎么處理？
投資分析豐富的財經(jīng)、市場行情常識，精于成本分析、價格比較、列舉數(shù)字，往往是說服客戶的有力工具。銷售中心可做一套專門的投資分析模型供置業(yè)顧問使用。
二十四、客戶心中有氣，一下子提了很多意見，怎么辦？
感動服務(wù)先讓客戶講出他的意見，最好能做好記錄，以示誠意，再設(shè)法一一解決。
解決方式一定要比對手多想一步，給予永遠比顧客的需求多一點，超出客戶預期，使其感動，才能平抑心中不快。
將最重要的賣點放在最前面說
根據(jù)首因效應這個銷售心理學的理論，最先和客戶介紹的賣點將獲得最有效的效果，也將獲得深刻印象。因此，要把樓盤最顯著的賣點放在最前面說
形成客戶的信任心理
只有信任才能接受，信任是房地產(chǎn)銷售技巧的基礎(chǔ)。信任可以分對樓盤的信任和對人的信任，這兩點都不能疏忽。大家應該學習一些如何證實產(chǎn)品的銷售技巧 。
培養(yǎng)你的親和力
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實現(xiàn)。
在售房的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應該是一門應酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達到交往效果的“潤滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在體現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
認真傾聽
不要一見到客戶就滔滔不絕地介紹，要先傾聽，了解客戶的想法，特別是要學會銷售提問，打開客戶的心扉，你才知道應該怎么說。
房地產(chǎn)銷售話術(shù)的第四要領(lǐng)：見什么人說什么話
盡管都是買房子，但客戶的動機和關(guān)注點是不同的，居住的人關(guān)注舒適性，投資人關(guān)注升值性，給子女購買的人關(guān)注教育環(huán)境等等。不要對規(guī)定的房地產(chǎn)銷售話術(shù)照搬照抄，見什么人說什么話的房地產(chǎn)銷售技巧。
信任自己的房子
每個房子都有優(yōu)點和缺點，切不可因為缺點就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底氣就不足，客戶就會察覺。把房子當成自己的孩子，孩子總是自己的最好。有了這種情緒，你就會做得很好。這是重要的房地產(chǎn)銷售技巧。
學會描述生活
很多銷售人員習慣于干巴巴地介紹樓盤，什么多大多大的面積等等，這樣很難激發(fā)客戶的購買激情。要運用形象描述的銷售技巧，將客戶的居住的美妙情景畫在客戶心中，這樣客戶才能被感染。
善用數(shù)字
盡管數(shù)字是干巴巴的，但是它卻有讓人相信的妙用。將樓盤的各種數(shù)據(jù)熟記于心，對客戶介紹的時候信口拈來，不僅會讓客戶相信你的樓盤，也會讓客戶相信你很專業(yè)。這一點和上一條房地產(chǎn)銷售技巧并不矛盾。
結(jié)尾要有亮點
要將最重要的放在開頭，但也不要忽略了結(jié)尾，不能虎頭蛇尾，因為還有個近因效應，客戶還會對最后聽到的形成較深刻的印象�？梢园岩恍┎惶匾臇|西放在中間說，而結(jié)尾的時候要留一些亮點，戛然而止讓客戶余香滿嘴、激動不已。你的介紹結(jié)束，客戶就應該有購買的激情。房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)就像做一篇文章，要做到“鳳頭、豬肚、豹尾”。
房地產(chǎn)情況分析
房地產(chǎn)銷售禮儀首先需要了解的就是有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)內(nèi)容，比如市場分析，銷售對象，銷售策略等實戰(zhàn)需要的基本專業(yè)知識。那么我們就先對市場進行一下分析吧，鄭州的房產(chǎn)業(yè)在09年來了個漂亮的翻身，03年的時候我就在鄭州，那個時候鄭州的公交好像沒現(xiàn)在這么擁擠，足以說明鄭州人口增多的程度。
當時還在上學，因為學校在北環(huán)一帶，所以經(jīng)常會跑去隔著一條北環(huán)路的陳砦玩，盡管只隔著一條北環(huán)路，但是文化路北段跟南段的情形就相差很遠。
文化路柏油鋪成的平坦馬路，過了北環(huán)，就成了低洼不平的土路，車一過去，塵土飛揚，就這道路兩旁還都是些小商小販的不緊不慢的做著生意�，F(xiàn)在的北環(huán)可是揚眉吐氣了，到處是高樓大廈，陳砦變成了城中村，到晚上是比鬧市區(qū)還擁擠。
北環(huán)的商品房價自然是輕松的六千以上，雖說國家已經(jīng)下達了政策進行房價調(diào)控，需求的控制，房價的上漲是隨人口的增多而形成的一種趨勢，即使人為的抬高或降低都顯得乏力。有人說過，那些在城中村住的人，都是潛在的購房者，這樣的話，城中村常住人口那么多，不說中國，就只看鄭州的房產(chǎn)業(yè)，前景一片大好啊。
房地產(chǎn)的營銷策略現(xiàn)在也是花樣百出，有抽獎的，所得獎金沖為購房基金；有買一送一的，買個房送個陽臺；有節(jié)假日促銷活動，買一千送兩千；還有80后最喜歡的結(jié)婚買房返優(yōu)惠活動等等。一下子是說不完的，還真是辛苦了那些銷售宣傳人員，這些鮮招要浪費多少腦細胞啊。
銷售人員要懂的一些名詞解釋
銷控表：以直觀的方式顯示單個樓盤的銷售進展情況，可以提供需要了解房間的詳細資料及銷售情況，并根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時間表和按揭供款表，方便客戶進行詳細了解和分析。
銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進展情況，在掌握全局的同時，也可查看余房及業(yè)主信息。
來電來客登記：管理和登記來電、來客情況，完成對來電、來客特征登記和需求登記。
銷售登記：管理和登記銷售的情況，包括認購資料、合同資料、產(chǎn)權(quán)資料、付款資料。
換退房管理：管理銷售過程中換、退、房處理及查詢。
催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。
成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細資料，方便公司對成交客戶進行分析和了解，從而最大限度提高對成交客戶的服務(wù)。
銷售統(tǒng)計：將公司的銷售情況進行統(tǒng)計，可以以圖形方式直觀顯示。
銷售統(tǒng)計報表：查看和打印銷售過程中需要的各種報表，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)自己的需要來制訂各種報表。
對房地產(chǎn)銷售禮儀的認知
銷售禮儀的定義是什么？從字面上可以把它分為銷售和禮儀兩部分，既是在銷售的過程中運用禮儀。銷售禮儀在賣房的過程中是不可缺少的，從別人打電話咨詢或是主動登門咨詢開始，銷售員的禮儀就應該標榜出來了。
具體表現(xiàn)在哪里，你就以買房者的心態(tài)去觀察留意吧。
現(xiàn)在你就是一個準買房者了，該結(jié)婚了，沒地方住怎么辦呢，那趕緊買房啊，房價太高了，先觀望觀望看能不能調(diào)，等了一段時間聽說有可能又要漲價，到網(wǎng)上查查看有沒有合適的。找了幾個滿意的樓盤相比較一下才能下決心買，開始往售樓部打電話咨詢吧。
售樓部一，打過去幾次沒人接。這時候心里該盤算可，這個樓盤看來有問題，說不定被查出是違規(guī)建筑，售樓部都被封了。作罷。
售樓部二，打過去響了好一陣才有人接，本來很看好的房子，聽著售樓人員漫不經(jīng)心的講解，感覺也沒什么購買欲了。
售樓部三，接電話的速度很快，但樓盤情況的介紹卻是不真實，網(wǎng)上說有的戶型，售樓部卻說沒有，有騙人嫌疑還是算了。
經(jīng)過這樣幾次的電話咨詢，頓時對買房失去了信心，急什么，租房住著也挺好。
那么作為一個房地產(chǎn)銷售人員來說，怎樣對待前來咨詢的客戶才是正確的呢？
領(lǐng)導之所以為領(lǐng)導就是他能抓住每個商機，看透別人的心理。而作為一個售樓人員來說，除了要學習抓住商機之外，更重要的是學會怎樣去抓住商機，這就體現(xiàn)在你的待客之道，銷售禮儀的運用上。
接電話的禮儀其實很簡單，大家都會說但卻不愿意用。有電話打進時，必須在鈴聲想到第三聲之前把電話接起來，這樣會給咨詢者一種辦事很有效率，公司很正規(guī)的印象。接聽電話時必須態(tài)度和藹，語音親切，多用禮貌用語。一般先主動問候：“**花園或公寓，您好”，然后開始交談。
通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，銷售人員應揚長避短，在回答中將產(chǎn)品的賣點巧妙地融入。掛電話之前應報出業(yè)務(wù)員自己的姓名(有可能的話可給客戶留下業(yè)務(wù)員自己的手機號、呼機號，以便客戶隨時咨詢)，并再次表達希望客戶來售樓處看房的愿望。
而有客來訪時則更需要做到禮儀的周全，原則上要輪流接待客戶，展銷會期間需在門口等候接待。當客人進入售樓部，銷售員應面帶笑容主動迎客，向客人打招呼，“歡迎光臨，請讓我?guī)湍憬榻B樓盤的情況”，“歡迎光臨，有什么需要幫助嗎并請教客戶姓名，主動遞上卡片和銷售資料指引客戶入內(nèi)。
指引客戶到模型旁，先介紹外圍的情況：客戶所在的位置，方向、樓盤的位置、周邊的道路、附近的建筑、配套設(shè)施及交通網(wǎng)絡(luò)等等。然后介紹樓盤基本情況，小區(qū)規(guī)模、樓層、戶型間隔、綠化、建筑風格及配套等等。
除了禮儀方面的注意外，要記住自己的職責和任務(wù)。更多的從客戶交談中，設(shè)法取得想要的資訊：比如客戶的姓名、地址、聯(lián)系電話等個人背景情況的資訊。還有客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產(chǎn)品的具體要求的資訊。其中，與客戶聯(lián)系方式的確定最為重要。
最好的做法是，直接約請客戶來現(xiàn)場看房。
房地產(chǎn)銷售禮儀要求員工形象
房地產(chǎn)銷售行業(yè)的銷售員們更需要注意個人的形像，銷售的形象在顧客心理代表的就是公司形象。整齊端莊的儀表、溫文爾雅的舉止，是贏得客戶信任的外在支配因素。
整合到員工個人身上就要求：主要還是衛(wèi)生問題，外觀整潔，容光煥發(fā)，適量化妝，頭發(fā)整潔，口腔清潔，雙手整潔，制服整齊。
鞋子要求：經(jīng)常保持清潔、光亮、無破損并符合工作需要。
襪子要求：女員工穿裙子須穿長筒絲襪。
男員工穿深色西裝、深色皮鞋，須穿著深色襪子。
制服要求：合身、燙平、清潔；紐扣齊全并扣好；佩戴項鏈或其他飾物不能露出制服外。
儀表儀態(tài)的具體要求
儀表是指人的外表，儀態(tài)是指所展示的行為動作。儀表儀態(tài)反映出一個人的精神狀態(tài)，因而售樓人員必須注意姿勢儀態(tài)。站立時，雙腳要平衡，肩膀要平直，挺胸收腹。站立或走路時，手應自然垂直，不應把手放進口袋、叉在腰間或雙手交叉放在胸瓣。而儀表的具體要求更具體一些。
打哈欠或噴嚏時，應走開或轉(zhuǎn)過頭來掩住口部。
整理頭發(fā)、衣服時，到洗手間或客人看不到的地方。
當眾挖鼻孔、搔癢或剔指甲都會有損自己的形象。
手不應插在口袋里，雙手應垂直；坐著時平放在桌面，不要把玩物件。
當眾不應耳語或指指點點。
不要在公眾區(qū)域奔跑。
抖動腿部、倚靠在桌子或柜臺上都屬于不良習慣。
與別人談話時，雙目須正視對方的眼睛。
不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手。
工作時以及在公眾區(qū)域不要大聲講話、談笑及追逐。
在大堂等公眾場合，不能當著客人談及與工作無關(guān)的事情。
與人交談時，不應不進看表及隨意打斷對方的講話。
具體事情具體要求舉例：
路遇客人或同事，要禮貌性打招呼，并且主動同客人、上級及同事打招呼。
與人打招呼需多使用禮貌用語，例如：早晨好、請、謝謝、對不起、再見、歡迎光臨。
對客人的身份或名字知曉的話，要盡量稱呼其職位，比如王總、趙總等，如果不知道姓名和職位，則稱呼“這位先生、這位小姐和女士”根據(jù)情況而定。
在工作時間要普通話，語速不要太快，清晰準確使別人能明白意思。
電梯使用時要先出后入，主動為別人開門。
時刻保持面帶笑容接待每一位顧客。
心態(tài)要積極，保持開朗愉快的心情。
首次接觸的喜好話術(shù)：關(guān)聯(lián)與贊美
客戶首次進入售樓處，處于陌生的環(huán)境，其心理肯定是略微緊張和產(chǎn)生戒備。置業(yè)顧問的第一步就是消除客戶的戒備情緒，建立起顧客對自己的信任和喜好：第一是讓客戶感到一個受歡迎的氛圍;第二給客戶一個深刻的印象，讓客戶留下對這個置業(yè)顧問專業(yè)性強和售樓處高檔服務(wù)質(zhì)量的感知�？偠灾褪墙⑵鹂蛻舻摹跋埠谩�。能否建立喜好直接決定銷售成功與否，《影響力》一書將“喜好”列為銷售成功的六大秘笈之一。
建立喜好主要有兩大方法：贊美和找關(guān)聯(lián)。贊美是銷售過程中最常用的話術(shù)，多數(shù)置業(yè)顧問都用過，但只有少數(shù)善于觀察、博學多識的人贊美客戶能起到相當功效;原因在于贊美的“三個同心圓”理論。
贊美像打靶，三個同心圓，最外圈的贊美“外表”，到最二層的贊美“成就與性格”，第三圈則是贊美“潛力(連本人都未察覺的潛能)”。一般置業(yè)顧問只能打中最外圈的“外表”，贊美客戶“您的這個項墜很漂亮”。能打中第二圈的，就已難得。至于第三圈的靶心，則需要個人的觀察能力和知識儲備。
除眾所周知的贊美之外，建立喜好的常用辦法就是“找關(guān)聯(lián)”“找同類項”，如同學，同性，同鄉(xiāng)，同事等，盡量找一些相同的東西。有時為了尋找關(guān)聯(lián)，“編故事”也是常用的話術(shù)。
初期報價的“制約”話術(shù)
所謂“制約”話術(shù)，就是在互動式的說話氛圍內(nèi)，提前知道別人想要表達的事情，而這個事情不一定對自己有利;于是變換一種形式，先發(fā)制人，結(jié)果別人反而無法發(fā)作，從而讓發(fā)起制約的人獲得了談話的優(yōu)勢地位�！爸萍s”話術(shù)在前期問價和帶客看房時用得最多。
在接觸項目的初期，無論是出于自發(fā)的對產(chǎn)品的需要，還是置業(yè)顧問主動接近的產(chǎn)品展示，客戶會不由自由的問一句話，這房子多少錢啊？這個就屬于客戶的“初期問價”。
實際上，消費者在購買的初期階段問到價格是一種習慣，是一種沒有經(jīng)過邏輯思考的本能，試圖在形象的范疇內(nèi)將項目進行初步的歸類。人們頭腦中對產(chǎn)品的價值有兩個分區(qū)：昂貴區(qū)和廉價區(qū)。潛在客戶的右腦對產(chǎn)品的價格會自動映射，一旦進入廉價區(qū)，客戶對該產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌、質(zhì)量等美好想象就都消失了;而一旦進入了昂貴區(qū)，即便當前沒有消費能力，內(nèi)心卻建立起了對它的美好向往。
羅伯特?西奧迪尼在《影響力》中舉了一個有趣的例子：一種綠松石怎么賣也賣不出去。老板最后想減價銷售，于是讓店員把價格除以2，店員誤以為乘以2，結(jié)果全部賣出。很多情況下，高價=優(yōu)質(zhì)，這是一種思維定勢的認知，絕大多數(shù)消費者都不會認為便宜=優(yōu)質(zhì)。
在客戶剛進入售樓處的階段，是右腦的感覺在驅(qū)動對產(chǎn)品價值的認知，于是，初期報價就變成了一種技巧。許多置業(yè)顧問僅僅會老實的認為客戶問價肯定是要購買，卻忽略了第一次問價的目的是要尋找價值，并迅速歸類到頭腦中的昂貴區(qū)或廉價區(qū)中。簡單的回答“我們的均價是12000元”的后果就是，客戶接著說“太貴了！”于是置業(yè)顧問開始解釋，我們的房子好在哪里？為什么是有價值的。在消費者不具備對項目價值識別能力、內(nèi)心認為該產(chǎn)品不值錢的印象下，置業(yè)顧問的所有解釋都是無效的。
這時，置業(yè)顧問正確的做法是，采取“制約”策略使銷售過程的發(fā)展利于自己�！爸萍s”就是主動發(fā)起控制客戶大腦區(qū)域歸類方法的溝通技巧�！爸萍s”策略有三個步驟：第一，稱贊客戶的眼光;第二，強調(diào)產(chǎn)品的獨特性，例如少見、短缺等;第三，稱贊我方產(chǎn)品的昂貴，絕對不提具體價格。
講解過程中的FAB話術(shù)FAB(Feature Advantage Benefits)是用于面對潛在客戶對項目特點了解有限的情況下，有效地講解產(chǎn)品的話術(shù)公式。
F的意思是屬性，指產(chǎn)品所包含的某種事實、數(shù)據(jù)或者信息;A的意思是優(yōu)點，是指產(chǎn)品的某種特征帶給客戶的好處;B的意思是利益，是指針對潛在客戶的需求，有指向性的介紹產(chǎn)品的某種特征以及與之匹配的優(yōu)點，而不是統(tǒng)統(tǒng)都給予介紹。
FAB話術(shù)中有一個關(guān)鍵的要點，即講到“B-利益”的時候，要著重針對客戶的家人，尤其是小孩和老人講解產(chǎn)品給他們帶來的利益。由于深受傳統(tǒng)文化的影響，中國人骨子里都不是為自己活的，老吾老、幼吾幼的思想根深蒂固;說到老人、小孩能撫摸到客戶內(nèi)心最柔軟的地方。實戰(zhàn)中，置業(yè)顧問如果碰到孕婦，針對還未出世的寶寶說自身項目賣點、說競爭對手的弱點具備絕對的殺傷力。比如幼兒園、環(huán)保建材、空氣清新、園區(qū)開闊、游樂設(shè)施多等等賣點都可以深深打動未來的媽媽。
看房過程的控制話術(shù)
聽完置業(yè)顧問對項目的介紹之后，只要有意向的客戶肯定會提出看房，看房過程可以說是能否成交的關(guān)鍵，因此，這個過程中的話術(shù)也非常重要。看房過程中的話術(shù)主要有以下幾點：
(一)人際關(guān)系控制話術(shù)看房過程中，客戶往往會找來他的朋友一同參與。置業(yè)顧問最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是：主動結(jié)識一同看房的所有人，一定要做到主動要求客戶給你介紹。
控制看房環(huán)節(jié)的要訣就是：主動、多說好話、請求指點。隨身攜帶一個筆記本，將無法妥當回答的問題記錄下來，將客戶特別在意的要點記錄下來，將客戶陪同人的話記錄下來。不要擔心客戶看到你在做記錄，做記錄也是對客戶的尊重和顯示專業(yè)性的行為。在回訪時將用到這里記錄到的話來喚醒客戶對看房的感受。
(二)郊區(qū)樓盤
看房路途話術(shù)置業(yè)顧問在實踐中常見的是賣郊區(qū)樓盤，有些樓盤甚至在離市區(qū)超過30分鐘車程的遠郊區(qū)。郊區(qū)樓盤往往在市內(nèi)設(shè)置售樓處或分展場，置業(yè)顧問需要把客戶從市內(nèi)帶到項目現(xiàn)場。這樣，看房的路途就變得較為漫長，看房車沿途會經(jīng)過很多地方。在這個過程中，置業(yè)顧問最重要的話術(shù)就是介紹區(qū)位。介紹區(qū)位的技術(shù)要點主要有兩點：
1)、介紹區(qū)位的目的是化解抗性和增強吸引力。郊區(qū)項目存在的最大抗性就是區(qū)域人氣不足，客戶心理距離較遠，但郊區(qū)項目最大的優(yōu)勢一是價格便宜，一是區(qū)域未來發(fā)展的潛力較大。郊區(qū)項目如何化解客戶的抗性，方法無非兩個：一是化解抗性，一是增強吸引力。
2)、化解抗性和增強吸引力的兩大方法。在看房過程中，化解抗性的辦法有兩個：一是用物理距離來淡化心理距離。一是重新尋找參照系，利用參照樓盤來評估項目的性價比。
化解抗性是從消極方面來引導客戶，增強吸引力則是從正面宣傳來贏得項目的加分�？捶客局�，增強吸引力的方法也有兩個：一是區(qū)域營銷，一是生活方式引導。區(qū)域營銷話術(shù)比如：
“我們項目位于鐵西新城的核心地段。目前沈陽大力建設(shè)衛(wèi)星新城，包括六大新城，鐵西新城因為具有強大產(chǎn)業(yè)支持，是最有前途的一個，也是沈陽市目前引進世界五百強最多的區(qū)域。等地鐵一號線開通之后，鐵西新城的住房價格漲幅將非常大。目前，在沈陽買房，道義、長白和張士開發(fā)區(qū)是升值空間最大的三個區(qū)域。”生活方式營銷話術(shù)比如：“這個項目叫宏發(fā)?長島，均價4200元/㎡，在宏發(fā)?長島買一套85平米的高層點式樓，同樣的錢在麗都新城可以買一套同樣面積的多層外加一輛10萬元的小汽車。花同樣多的錢，馬上就能享受有房有車的生活，你們夫妻上下班就能免除奔波之苦。你想一下，哪種更合適呢？”(三)樓盤現(xiàn)場看房話術(shù)一般來說，置業(yè)顧問帶客戶看房的路徑是從售樓處到項目工地樣板間。從售樓處走出來，往往就能看見同一個區(qū)域的相鄰的其他樓盤。這時，除了對自身樓盤的常規(guī)講解之外，在這個過程之中，最需要注意的就是應用前面所說的“控制話術(shù)”，先下手為強，對相鄰的競爭對手進行有技巧的“評判”。如何評判，其技術(shù)要點主要有三個：
1、反客為主，給客戶埋地雷。
帶客戶看房路途中，只要視線能看到競爭對手樓盤，這時，一定要主動介紹，特別是針對第一次看房就來本樓盤還沒有去過其他樓盤的客戶。因為，你接待完之后，他的下一步肯定要去相鄰的樓盤“貨比三家”。一個成熟的置業(yè)顧問懂得在這個時機給客戶一個先入為主的說法，以影響他下一步的決策。如：
“這是與我們項目相鄰的**，您看目前**區(qū)幾個大盤都集中在這一塊，未來我們這一片區(qū)的人口將達到5萬人，政府非常重視，所以這塊未來的生活配套、公共交通肯定不是問題，等我們這幾個小區(qū)陸續(xù)入住之后，公交車都會進來。(鄰居首先是“客”，是共同做大片區(qū)的朋友，首先強調(diào)對手對我們的好處，贏得客戶信任。)**項目的開發(fā)商
第一次做開發(fā)，經(jīng)驗不足，被設(shè)計公司誤導，花了很多冤枉錢，成本居高不下，價格偏高，所以他們目前在這個片區(qū)是銷售最不好的。我們項目每個月的銷量至少都是**的三四倍�！币陨显捫g(shù)就是我們所說的“埋地雷”，將競爭對手的缺點和劣勢事先說出來，讓客戶產(chǎn)生一個先入為主的印象，相當于在競爭對手的地盤埋下一顆地雷，客戶在下次進入競爭對手的售樓處的時候就會踩響，事先就對競爭對手有一個不好的看法。這里面有一點必須注意的是，“地雷”必須講的是客觀事實，不能帶有任何主觀看法，否則其“殺傷力”就會大大降低。
2、強調(diào)優(yōu)勢賣點，給競爭對手設(shè)置門檻。
“我們一期在售的是純多層的建筑
，多層目前在沈陽屬于稀缺產(chǎn)品。國內(nèi)比如上海、深圳等中心城市早已不許建多層住宅，沈陽市二環(huán)以內(nèi)目前也基本沒有多層，因為多層對土地的利用強度不大。物以稀為貴，多層產(chǎn)品將來的升值潛力是不可限量的。就是在開發(fā)區(qū)，您看周邊幾個樓盤都是賣高層，我們的多層小戶型可以說是片區(qū)唯一的�！币陨显捫g(shù)抓住“多層”這個強勢賣點進行強調(diào)，利用其唯一性給競爭對手設(shè)置門檻。
3、不利因素先入為主，給客戶打預防針。
“我們外墻面用的是日本
菊水牌自潔型涂料，這種涂料環(huán)保耐臟，雨水一沖刷就干凈了，成本也是很高的。我們很多客戶不懂，以為用墻磚就是貴，其實好的涂料比普通瓷磚貴多了。這就好比塑料貴過鋼鐵，道理是一樣的。我們多層的結(jié)構(gòu)是磚混結(jié)構(gòu)，磚混的好處主要有三點：一、隔音效果好;二、冬暖夏涼;三、成本相對較低，提高住宅性價比�！背松鲜鋈齻�要點之外，看房過程中，進入實際單位時，注意要以特定的順序帶領(lǐng)客戶參觀房子，將最大特色的空間留在最后介紹，“拋磚引玉”的技巧在實際過程中也是非常有效的。
如前所述，置業(yè)顧問最關(guān)鍵的一點就是培養(yǎng)贏家心態(tài)，塑造自身的顧問形象和行業(yè)權(quán)威。在實際工作中，其表現(xiàn)就是置業(yè)顧問要“主導”談話，以自己的專業(yè)和技巧去引導、教育客戶的消費習慣和消費行為。所謂“主導”，就是在與其他人的交談中，如何不知不覺的控制談話的主題內(nèi)容，以及談話的發(fā)展趨勢和方向。
控制話題是置業(yè)顧問需要熟練掌握的溝通方法�？刂撇⒅鲗魏我粋�談話是有規(guī)律和方法的，人們會自然地陷入三個陷阱：第一個是數(shù)字陷阱;第二個是結(jié)論陷阱;第三個是對未來展望的感性陷阱。
數(shù)字誘惑
置業(yè)顧問要養(yǎng)成一種說話的習慣，只要對方說，我看你這個項目的房子不如那個項目好。置業(yè)顧問就應該回答：看一處房子的好壞應該從三個方面來全面評價。對方聽了這個話的心理活動就是，想聽一下到底是哪三個方面，從而再調(diào)整自己的看法。置業(yè)顧問應該強化這個習慣的訓練，要嚴格要求自己在回答客戶的問題時自然采用“數(shù)字誘惑”的方式。
絕對結(jié)論
絕對結(jié)論，也是一種說話習慣。在使用了這個技巧后，聽的人一般會受到一定程度的震動：怎么會有如此堅定的結(jié)論呢？比如：“這套房子就適合您這樣的人，別人還都不適合�！薄拔铱礈柿�，這套房子簡直就是為您獨特定制的�！薄拔覀冞@個立面的顏色一定可以提高您的命運走勢�！边@就是絕對結(jié)論，它的后果就是導致人們聽到這樣的話后，肯定要傾聽你的注解，從而控制了對方的思路。如果對方按照你的思路去設(shè)想，那么你的技巧就達到了目的，就在對方面前建立起了一種絕對的信心，強化了你說話的影響力。
展望未來
客戶通常都會在最終要做決定的時候猶豫不決。人們在購買任何東西的最后一個瞬間，總是有一個猶豫。畢竟要付錢了，這種猶豫在心理學上叫“后果焦慮”。有的人表現(xiàn)得比較明顯，有的人表現(xiàn)得沒有那么明顯。表現(xiàn)明顯的人的特點是經(jīng)常在最后一刻停止購買行動，總是停留在看的階段。如何應對客戶的這種猶豫，最好的辦法就是“感性展望未來”。舉例說：
麗灣國際售樓處，一位年輕的女士經(jīng)過與置業(yè)顧問將近兩個小時的溝通，對位于該項目D座一單元19樓的G戶型有了深刻的印象，并表現(xiàn)了足夠的購買欲望。60萬的總房款，當天要交2萬元的定金
，即將簽合同，她拿著筆，為置業(yè)顧問：“我是不是太沖動了。才來一次就決定購買了！”置業(yè)顧問不愧是久經(jīng)考驗，經(jīng)驗豐富，馬上沉著的回答：“當然是沖動了！哪個買我們房子的人不是沖動呢？麗灣國際就是打動人的。您是支付得起您的沖動，有多少人有這個沖動卻沒有支付能力。
在長白島擁有一套看河的大戶型是一種豪華的沖動，喜歡才是真的，您喜歡嗎？”沒等客戶接著說，置業(yè)顧問繼續(xù)說道：“您設(shè)想一下，現(xiàn)在是金秋十月。陽光明媚的周末，您左手牽著可愛的小女兒，右手挽著您的愛人，一家人來到渾河邊灘地公園散步，享受著清晨的涼風與陽光，那是多么令人愉快的事情呀�；氐郊�，躺在浴缸、床上就可以看到渾河波光粼粼，高爾夫球場綠意茵茵，視線一覽無余，這是多么愜意啊�！敝脴I(yè)顧問的話還沒有說完，客戶接著說：“你說得太對了，我就簽了，這個合同在哪里？”這段對話中，置業(yè)顧問使用了展望未來的技術(shù)，有效解決了客戶在購買前對將要發(fā)生的事情的焦慮心理。展望未來的要點有三個：場景、人物和過程，在這三個內(nèi)容中一定要充分描述細節(jié)，用細節(jié)來打動客戶去設(shè)想、暢想、聯(lián)想，從而引發(fā)客戶對未來的期望，而能夠達到這種美好境界的唯一行動就是現(xiàn)在馬上簽約。
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房地產(chǎn)銷售技巧
1.斷言的形式
銷行擔任職務(wù)的人假如掌握了充分的商品知識及的確的客戶機密，在客戶前面就可以很自信地講話。不自信的話是匱缺使心服力氣的。有了自信往后，銷行擔任職務(wù)的人在說話的尾語可以作明白的、強有力的終了，由此給對方的確的信息。如一定可以使您滿足的。此時，此類語言便會使客戶對你紹介的商品萌生一定的信心。
2.反反復復
售貨員講的話，不會百分之百地都留在對方的記憶里。并且，很很長時間候就一連重提出的局部也只是經(jīng)過對方的聽覺而不會留下不論什么記憶的殘跡，很難如人所愿。因為這個，你想著重提出解釋明白的關(guān)緊內(nèi)部實質(zhì)意義最好能反反復復吐露，從不一樣的角度加以解釋明白。這么，便會使客戶信任并加大深度對所講內(nèi)部實質(zhì)意義的印象。
牢牢記�。阂獜牟灰粯咏嵌�，用不一樣的表現(xiàn)形式向?qū)Ψ匠吻迥愕闹攸c解釋明白的內(nèi)部實質(zhì)意義。
3.感染
只有賴銷行擔任職務(wù)的人流暢的話語及浩博的知識是說不得服全部客戶的。
太會說話了。
這個售貨員能不可以相信呢
這種條件固然美好，可是會不會只有起初是這么呢
客戶的心里會萌生以上種種疑問和不安。要消弭不安和疑問，最關(guān)緊的是將心比心，坦誠相待。因為這個，對企業(yè)、產(chǎn)品、辦法及自個兒本身都務(wù)必飽含自信心，舉止神情及語言要表達出涵養(yǎng)，這么天然會感染對方。
4.要學會當一個悅耳眾
在銷行過程中，盡力促推客戶多說話，自個兒轉(zhuǎn)為一名聽眾，況且務(wù)必有這么的心理準備，讓客戶感到是自個兒在挑選，按自個兒的心志在購買，這么的辦法才是高超的銷行辦法。強制銷行和自詡的話只會使客戶覺得生氣。務(wù)必有嚴肅對待聆取對方意見的舉止神情，半路打斷對方的說話而自個兒搶著發(fā)言，這類事要完全防止，不可缺少時可以靈巧高明地附和對方的說話，有時候為了讓對方?jīng)]有遇到困難講下去，也可以提出合適的問題。
5.提出問題的技法
高超的口頭商量技法應使一起說話以客戶為核心而施行。為了達至此目標，你應當發(fā)問，銷行擔任職務(wù)的人的優(yōu)劣表決了發(fā)問的辦法及發(fā)問的效果。好的銷行擔任職務(wù)的人會認為合適而使用邊聽邊問的一起說話形式。經(jīng)過靈巧高明地提問，可以做到：
(1)依據(jù)客戶有沒有搭上話，可以猜到其關(guān)切的程度;
(2)以客戶應答為線索，擬訂下次過訪的對策;
(3)客戶不贊成時，從為何怎么會的發(fā)問理解其不贊成的理由，并由此曉得接下去應怎么樣做。
(4)可以制作一起說話的氛圍，使心緒輕松;
(5)給對方好印象，取得信任感。
6.利用剛好現(xiàn)場的人
將客戶的朋友、下屬、同事經(jīng)過技法的辦法引向我方的立場或不不贊成我方的立場，會增進銷行。事情的真實情況也表明，讓它們理解你的意向，變成你的朋友，對銷行成功有非常大幫忙。優(yōu)秀的售貨員會把主意多一點用在怎樣籠絡(luò)剛好現(xiàn)場的客戶的友個人生命上，假如四周圍的人替你說：這套房屋不賴，挺值的的時刻，那就不會有問題了。相反地，假如有人說：這么的房屋仍然拉到吧。這樣一來，就一準完了。因為這個，漠視現(xiàn)場的人是不會成功的。
7.利用其它客戶
援用其它客戶的話來證實商品的效果是極為管用的辦法。如您很知道得清楚的※※人上個月就買了這種產(chǎn)品，反映不賴。只靠推銷自個兒的想法，不由得易使對方信任，在客戶心目中有影響的機構(gòu)或有一定地位的人的述評和舉止神情是很有使心服力的。
8.利用資料
技術(shù)純熟正確使用能證實自個兒立場的資料。普通地講，客戶這些個有關(guān)資料會對你銷行的商品更加理解。售貨員要使聚在一起的資料不限于尋常企業(yè)所供給的內(nèi)部實質(zhì)意義，還有經(jīng)過走訪記錄，對成批出售商、同業(yè)人事、有關(guān)報道的內(nèi)部實質(zhì)意義也相應加以使聚在一起、收拾，在紹介時，拿出來利用，或拷貝給對方看。
9.用光明開朗的說話調(diào)調(diào)說話
光明開朗的說話調(diào)調(diào)是使對方對自個兒有好感的關(guān)緊基礎(chǔ)。敦厚的人，文氣的人在做銷行辦公時盡力表達得豁朗些。很多聞名喜劇演員在演出時有趣兒的人，而在實際生存中卻并非如戲臺上的形象。所以，售貨員也是同樣，在客戶前面要維持專業(yè)舉止神情，以光明開朗的說話調(diào)調(diào)互相談話。
10.提出問題題時決不可以讓對方的應答萌生對自個兒不順利的后果
您對這種商品有興致
您是否如今就可以做出表決了
這么的問話會萌生對銷行擔任職務(wù)的人不順利的應答，也會由于一起說話不可以往下接著施行而顯露出來沉默。
您對這種產(chǎn)品有何感覺
假如如今購買的話，還可以取得一個尤其的禮物呢
11.心理暗中示意的辦法運用肯定性動作和防止否決性動作。
銷行擔任職務(wù)的人本身的心態(tài)會在舉止神情上身現(xiàn)，非常不好的舉止神情是不好知態(tài)的表達。成就令人滿意的銷行擔任職務(wù)的人在口頭商量的時刻，每常表達出肯定性的身板子語言，做出頷首的動作就表達肯定的信息，而向左右搖擺即表達出否決的信息。普通來說，成就非常不好的銷行擔任職務(wù)的人往往會做出否決性動作。它們常有意或無意地左右搖擺著施行口頭商量，而后在終了口頭商量階段，直接要求對方說：請你買一點，好嗎這樣一來，原來對方有心購買產(chǎn)品也沒有辦法交易成功了。
12.會談的關(guān)鍵在于：主動、自信、堅決保持
(1)售樓員應如果會談成功，交易成功已可望(畢竟你是抱著期望向客戶引薦的)，主動煩請客戶交易成功。一點售樓員患有交易成功驚慌害怕癥，懼怕提出交易成功要求遭到客戶不接受。這種擔心敗績而不敢提出交易成功要求的心理，會使銷行一著手就敗績了。
要有自信的神魂與積極的舉止神情，飽含自信地向主顧提出交易成功要求。自信具備感染力，售樓擔任職務(wù)的人有信心，客戶會被售樓員感染，客戶有了信心，天然能迅疾做出購買舉動。假如售樓擔任職務(wù)的人沒有信心，會使客戶產(chǎn)產(chǎn)生懷疑慮。有自信，一方面是對自個兒有信心，第二是要對產(chǎn)品有信心;
(2)要多次向客戶提出交易成功要求。事情的真實情況上，一次交易成功的有可能性會很低。但事情的真實情況證實，一次交易成功敗績并沒想到味整個兒交易成功辦公的敗績，客戶的不字并沒有終了售樓辦公，客戶的不字只是一個挑戰(zhàn)書，而不是阻擋售樓員向前邁進的紅燈。
(3)對客戶的需要要理解，對產(chǎn)品的獨特的地方和賣點要理解。
首先讓客戶感受到你是專業(yè)的銷行擔任職務(wù)的人，讓客戶對你的相信感加強，再營建一個較輕松的銷行氣氛，額外對自個兒的項目要有信心，再讓客戶感受你時候都在為他思索問題。一是對企業(yè)、項目、自個兒都要有十足的信心;二是務(wù)必在與客戶交流的很瞬息間內(nèi)穩(wěn)固建立自個兒的專業(yè)地位;三是真心地為客戶好處著想，讓客戶體驗領(lǐng)會我們是在服務(wù)，不是天真意義上的做生意的方法。用客觀事情的真實情況使心服客戶;站在客戶的立場使心服客戶;用令人滿意的銷行狀態(tài)使心服客戶。
(4)若產(chǎn)品或企業(yè)與買主有沖突時，向著誰
萬事抬然而一個理字，做工的原則是誰有道理向著誰。作為一個銷行擔任職務(wù)的人，若產(chǎn)品或企業(yè)與買主有沖突時應本著了解客戶和向著企業(yè)的原則處置事物。要視沖突的原故而定，若是企業(yè)的端由，應盡力協(xié)調(diào)客戶與企業(yè)得到完全一樣或基本獲得共識，若是客戶方面的端由應盡力使心服客戶。在不違背企業(yè)原則的事情狀況下，讓客戶感受你在為他著想，站在他的立場上。不偏不向，有事說事，哪邊都不可以開罪。剖析引動沖突的主要端由，爭取雙邊并肩做出賣轉(zhuǎn)讓步。首先幫忙客戶解決問題，但非要向著誰的話，我會站在企業(yè)的立場。在平等的基礎(chǔ)上及不影響雙邊經(jīng)濟好處的前提下多思索問題客戶的想法與意見。要具體問題具體看待，找到?jīng)_突的癥結(jié)，而后思索問題怎么樣解決問題，不是向著誰、不向著誰的問題。
(5)客戶最后表決購買的三個關(guān)緊端由讓步購買的三個最關(guān)緊端由
客戶購買的心理主要本著物有所值、物美價廉，而讓步購買的端由也無外乎這兩點。客戶最后表決購買的三個關(guān)緊端由是地段、戶型和價錢，讓步購買也是由于這三點不舒服合自個兒的需求�？蛻舯頉Q購買的三個端由是喜歡這個項目、可投資、朋友紹介此處好。讓步購買的三個端由有資金的問題、有了更好的挑選或不喜歡這個項目。
房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售技巧
1.鎖定唯一可讓客戶滿意的一套房子，然后促其下決心：
1)搶購方式(利用現(xiàn)場SP讓客戶緊張);
2)直接要求下決心;
3)引導客戶進入議價階段;
4)下決心付定金;
2.強調(diào)優(yōu)點：(根據(jù)各個項目不同優(yōu)點強化)
1)地理位置好;
2)產(chǎn)品規(guī)劃合理(朝向、戶型、實用率等優(yōu)勢);
3)視野開闊，景觀好;
4)建筑物外觀風格獨特;
5)小區(qū)環(huán)境好，綠化率高;
6)周邊設(shè)施齊全，生活便利等;
7)開發(fā)商信譽、財務(wù)狀況、工程質(zhì)量、交房及時等;
以上可以采取聊天的方式，觀察客戶的反映，掌握客戶的心理，促成其下決心。如未能順利進入議價階段，不妨根據(jù)客戶的喜好，反復強調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)點，再次促成其下決心。記住，在客戶猶豫不決的時候，一定要一緊一松，反而讓客戶更緊張，如一味很緊張地逼定，有可能適得其反。
3.直接強定
如遇到以下的客戶，則可以采取直接強定的方式：
1)客戶經(jīng)驗豐富，二次購房，用于投資的同行;
2)客戶熟悉附近房價及成本，直截了當要求以合理價位購買;
3)客戶對競爭個案非常了解，若不具優(yōu)勢，可能會失去客戶;
4)客戶已付少量定金，購其他的房產(chǎn)，而你想要說服他改變。
4.詢問方式
在接待客戶的過程中通常采用詢問的方式，了解客戶的心理，并根據(jù)其喜好，重點突出產(chǎn)品的優(yōu)點，打消其購房時可能存在的疑慮。詢問的方式可以有以下幾種：
1)看房過程中詢問其需求的面積、房數(shù)、預算、喜好等;
2)在洽談區(qū)可以借助銷售資料進行詢問。如：“由于房型很多，你可以將喜歡的房型告訴我，我可以為你推薦一戶合適的房子”等。
5.熱銷房屋：
對于受客戶歡迎，相對比較好的房型，可以通過強調(diào)很多客戶在看，甚至制造現(xiàn)場熱銷的場面(如當場有人成交等)達到成交的目的。該方式是否有效，取決該客戶是否非常信任你，所以此方法只適用于：為了制造現(xiàn)場銷售氣氛或確定客戶信任你的情形。
6.化繁為簡：
在簽約時，若客戶提出要修改時，不妨先要求對方看完合同的全部內(nèi)容后再提出，然后針對客戶在意的問題一一解答。事實上，挑剔的客戶才是真正有意向購買的客戶。以上只是銷售過程中，與客戶接觸時的一些機會點。而真正成功的推銷，是需經(jīng)過不斷實踐以及長期與客戶洽談的經(jīng)驗積累，才能在最短的時間內(nèi)，完成判斷、重點推銷，從而達到最后的成交。
7.成交落實技巧
談判的最終結(jié)果要定房，促成定房態(tài)度要親切，不緊張，要順理成章，“如果你沒有其他問題，可以定房，定房號只是表示您的誠意，重要的是你有買到這套房子的機會，如果不定房，明天可能就沒有了，說實話我是站在你的立場為你著想，不希望你失去自己滿意的房子。對于我們售樓員其實賣給任何一個客戶都是一樣的�！�
說服客戶的技巧
1.斷言的方式
銷售人員如果掌握了充分的商品知識及確實的客戶情報，在客戶面前就可以很自信地說話。不自信的話是缺乏說服力量的。有了自信以后，銷售人員在講話的尾語可以作清楚的、強勁的結(jié)束，由此給對方確實的信息。如“一定可以使您滿意的”。此時，此類語言就會使客戶對你介紹的商品產(chǎn)生一定的信心。
2.反復
銷售員講的話，不會百分之百地都留在對方的記憶里。而且，很多時候就連強調(diào)的部分也只是通過對方的耳朵而不會留下任何記憶的痕跡，很難如人所愿。因此，你想強調(diào)說明的重要內(nèi)容最好能反復說出，從不同的角度加以說明。這樣，就會使客戶相信并加深對所講內(nèi)容的印象。
切記：要從不同角度，用不同的表達方式向?qū)Ψ奖戆啄愕闹攸c說明的內(nèi)容。
3.感染
只依靠銷售人員流暢的話語及豐富的知識是不能說服所有客戶的。
“太會講話了�！�
“這個銷售員能不能信任呢?”
“這種條件雖然很好，可是會不會只有最初是這樣呢?”
客戶的心中會產(chǎn)生以上種種疑問和不安。要消除不安和疑問，最重要的是將心比心，坦誠相待。因此，對公司、產(chǎn)品、方法及自己本身都必須充滿自信心，態(tài)度及語言要表現(xiàn)出內(nèi)涵，這樣自然會感染對方。
4.要學會當一個好聽眾
在銷售過程中，盡量促使客戶多講話，自己轉(zhuǎn)為一名聽眾，并且必須有這樣的心理準備，讓客戶覺得是自己在選擇，按自己的意志在購買，這樣的方法才是高明的銷售方法。強迫銷售和自夸的話只會使客戶感到不愉快。必須有認真聽取對方意見的態(tài)度，中途打斷對方的講話而自己搶著發(fā)言，這類事要絕對避免，必要時可以巧妙地附和對方的講話，有時為了讓對方順利講下去，也可以提出適當?shù)膯栴}。
5.提問的技巧
高明的商談技巧應使談話以客戶為中心而進行。為了達到此目的，你應該發(fā)問，銷售人員的優(yōu)劣決定了發(fā)問的方法及發(fā)問的效果。好的銷售人員會采用邊聽邊問的談話方式。通過巧妙地提出問題，可以做到：
1)根據(jù)客戶有沒有搭上話，可以猜到其關(guān)心的程度;
2)以客戶回答為線索，擬定下次訪問的對策;
3)客戶反對時，從“為什么?”“怎么會?”的發(fā)問了解其反對的理由，并由此知道接下去應如何做。
4)可以制造談話的氣氛，使心情輕松;
5)給對方好印象，獲得信賴感。
6.利用剛好在場的人
將客戶的朋友、下屬、同事通過技巧的方法引向我方的立場或不反對我方的立場，會促進銷售。事實也表明，讓他們了解你的意圖，成為你的朋友，對銷售成功有很大幫助。優(yōu)秀的銷售員會把心思多一些用在怎樣籠絡(luò)剛好在場的客戶的友人身上，如果周圍的人替你說：“這套房子不錯，挺值的”的時候，那就不會有問題了。相反地，如果有人說：“這樣的房子還是算了吧。”這么一來，就必定完了。因此，無視在場的人是不會成功的。
7.利用其他客戶
引用其他客戶的話來證明商品的效果是極為有效的方法。如“您很熟悉的※※人上個月就買了這種產(chǎn)品，反映不錯�！敝豢客其N自己的想法，不容易使對方相信，在客戶心目中有影響的機構(gòu)或有一定地位的人的評論和態(tài)度是很有說服力的。
8.利用資料
熟練準確運用能證明自己立場的資料。一般地講，客戶看了這些相關(guān)資料會對你銷售的商品更加了解。銷售員要收集的資料不限于平常公司所提供的內(nèi)容，還有通過拜訪記錄，對批發(fā)商、同業(yè)人事、相關(guān)報導的內(nèi)容也相應加以收集、整理，在介紹時，拿出來利用，或復印給對方看。
9.用明朗的語調(diào)講話
明朗的語調(diào)是使對方對自己有好感的重要基礎(chǔ)。忠厚的人，文靜的人在做銷售工作時盡量表現(xiàn)得開朗些。許多著名喜劇演員在表演時有趣的人，而在實際生活中卻并非如舞臺上的形象。所以，銷售員也是一樣，在客戶面前要保持專業(yè)態(tài)度，以明朗的語調(diào)交談。
10.提問題時決不能讓對方的回答產(chǎn)生對自己不利的后果
“您對這種商品有興趣?”
“您是否現(xiàn)在就可以做出決定了?”
這樣的問話會產(chǎn)生對銷售人員不利的回答，也會因為談話不能往下繼續(xù)進行而出現(xiàn)沉默。
“您對這種產(chǎn)品有何感受?”
“如果現(xiàn)在購買的話，還可以獲得一個特別的禮品呢?”
11.心理暗示的方法……使用肯定性動作和避免否定性動作。
銷售人員本身的心態(tài)會在態(tài)度上表現(xiàn)出來，不好的態(tài)度是不良心態(tài)的表現(xiàn)。業(yè)績良好的銷售人員在商談的時候，常常表現(xiàn)出肯定性的身體語言，做出點頭的動作就表示肯定的信息，而向左右搖動即表示出否定的信息。一般來說，業(yè)績不好的銷售人員往往會做出否定性動作。他們常有意或無意地左右搖動著進行商談，然后在結(jié)束商談階段，直接要求對方說：“請你買一些，好嗎?”這么一來，原來對方有心購買產(chǎn)品也無法成交了。
12.談判的關(guān)鍵在于：主動、自信、堅持
1)售樓員應假設(shè)談判成功，成交已有希望(畢竟你是抱著希望向客戶推薦的)，主動請求客戶成交。一些售樓員患有成交恐懼癥，害怕提出成交要求遭到客戶拒絕。這種擔心失敗而不敢提出成交要求的心理，會使銷售一開始就失敗了。
要有自信的精神與積極的態(tài)度，充滿自信地向顧客提出成交要求。自信具有感染力，售樓人員有信心，客戶會被售樓員感染，客戶有了信心，自然能迅速做出購買行動。如果售樓人員沒有信心，會使客戶產(chǎn)生疑慮。有自信，一方面是對自己有信心，第二是要對產(chǎn)品有信心;
2)要多次向客戶提出成交要求。事實上，一次成交的可能性會很低。但事實證明，一次成交失敗并不意味整個成交工作的失敗，客戶的“不”字并沒有結(jié)束售樓工作，客戶的“不”字只是一個挑戰(zhàn)書，而不是阻止售樓員前進的紅燈。
3)對客戶的需求要了解，對產(chǎn)品的特點和賣點要了解。
首先讓客戶感覺到你是專業(yè)的銷售人員，讓客戶對你的信任感增強，再營造一個較輕松的銷售氛圍，另外對自己的項目要有信心，再讓客戶感覺你時刻都在為他考慮。一是對公司、項目、自己都要有十足的信心;二是必須在與客戶交流的很短時間內(nèi)確立自己的“專業(yè)地位”;三是真心地為客戶利益著想，讓客戶體會我們是在服務(wù)，不是單純意義上的生意經(jīng)。用客觀事實說服客戶;站在客戶的立場說服客戶;用良好的銷售狀況說服客戶。
4)若產(chǎn)品或公司與買家有沖突時，向著誰?
萬事抬不過一個“理”字，做事的原則是誰有理向著誰。作為一個銷售人員，若產(chǎn)品或公司與買家有沖突時應本著理解客戶和向著公司的原則處理事情。要視沖突的原因而定，如果是公司的原因，應盡量協(xié)調(diào)客戶與公司達成一致或基本取得共識，如果是客戶方面的原因應盡量說服客戶。在不違反公司原則的情況下，讓客戶感覺你在為他著想，站在他的立場上。不偏不向，有事說事，哪邊都不能得罪。分析引起沖突的主要原因，爭取雙方共同做出讓步。首先幫助客戶解決問題，但非要向著誰的話，我會站在公司的立場。在平等的基礎(chǔ)上及不影響雙方經(jīng)濟利益的前提下多考慮客戶的想法與意見。要具體問題具體對待，找到?jīng)_突的癥結(jié)，然后考慮如何解決問題，不是向著誰、不向著誰的問題。
5)客戶最終決定購買的三個重要原因?放棄購買的三個最重要原因?
客戶購買的心理主要本著“物有所值、物超所值”，而放棄購買的原因也無外乎這兩點�？蛻糇罱K決定購買的三個重要原因是地段、房型和價格，放棄購買也是因為這三點不適合自己的需要�？蛻魶Q定購買的三個原因是喜歡這個項目、可投資、朋友介紹此處好。放棄購買的三個原因有資金的問題、有了更好的選擇或不喜歡這個項目。
決定客戶最終購房的原因有：
第一是客戶是否有承受能力(指總價款);
第二是對銷售人員是否認可;
第三是對項目是否認可
客戶買房最主要的三個重要原因：一是認可地段，二是認可產(chǎn)品;三是認可價格。
放棄購買的原因是尋找到了更合適的項目、工程延期使客戶對項目信心下降，還有就是未爭取到理想價位。項目自身的完善程度高、周邊環(huán)境好、價格合理會促使購房者購買。放棄購買的原因也是因為項目周邊環(huán)境不好，項目的完善程度差，另外一點是銷售人員的服務(wù)質(zhì)量差。購房者買房主要看：位置、價格(包括售價和投資價值)和品質(zhì)。品質(zhì)又包括建筑設(shè)計、戶型、朝向、使用率等方面，還有環(huán)境品質(zhì)(包括社區(qū)環(huán)境、綠化、人文氛圍)及物業(yè)管理。首先是地段的認同性，項目本身的素質(zhì)，價格的一致性。放棄購買是因為其他項目更接近購買者的要求，參與決策團體的意見不統(tǒng)一。
如何塑造成功的銷售員
1.銷售員的一些不良習慣
1)言談側(cè)重道理許多剛從學校畢業(yè)的年輕人，說話過于書生氣，愛講大道理，會給人造成空洞、不切實際的感覺，容易引起客戶的不信任感。銷售員應努力積累社會知識和社會交往經(jīng)驗，樹立起成熟、自信的形象，增強自身的感染力。
2)說話蠻橫面對文化水平比較低的客戶，要有足夠的耐心，不可因為對方的不禮貌或無理行為而表露出不滿，或用生硬的語言還擊，更不能輕易動怒，出言不遜，相反，面對客戶的一些較低水平的表現(xiàn)，要顯出涵養(yǎng)和素質(zhì)，用真誠和耐心去打動對方。
3)喜歡隨時反駁有些人一聽別人說話，就喜歡不假思索的進行反駁，這是一種性格上的缺陷，應學會尊重他人的意見，并以適當?shù)姆绞教岢鲎约旱囊庖姟男睦韺W的角度來看，習慣性的反駁客戶，容易使客戶走向自己的對立面。
4)自吹不要在客戶面前把自己吹的神乎其神。因為一般情況下，銷售人員的閱歷總不及客戶的豐富，不適當?shù)淖晕冶憩F(xiàn)會導致很多不良后果。在客戶面前，自信的同時應表現(xiàn)出應有的謙虛，使洽談能在友好的氣氛中進行。
5)過于自貶不能自吹的同時，也不可過于自貶。如果在客戶面前，總說自己的不足之處，久而久之，客戶也就逐漸認為你真的不行。這就要求銷售員保持良好的精神面貌，充分展示出對自己、對公司、對產(chǎn)品的信心。特別是在涉及到產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量時，切不可含含糊糊，一定要做到心中有數(shù)，這樣才能對客戶形成有效的說服力。
6)言談中充滿懷疑的態(tài)度在和客戶展開業(yè)務(wù)關(guān)系之前，要充分調(diào)查客戶的資信情況。但在交往當中，不要總疑神疑鬼，對客戶產(chǎn)生懷疑。
7)隨意地攻擊他人有時客戶會反映其他廠家的產(chǎn)品在某些方面要比我們的產(chǎn)品好。經(jīng)驗不足的銷售人員這時候就會立刻進行反駁，攻擊客戶的觀點。適當?shù)姆磻獞撌怯靡环N專業(yè)化的語言，首先認可其他廠商的產(chǎn)品確實不錯，然后陳述自己產(chǎn)品的特點，說明自己產(chǎn)品在質(zhì)量和性能上的優(yōu)勢。通過這種方式，我們的觀點就比較容易被客戶接受。
8)語無倫次銷售人員的思路應有條理，表達時應有好的層次感，做到思路清晰，表達準確。一家大公司曾經(jīng)有一位促銷小姐工作表現(xiàn)不是很好，總經(jīng)理找她談過一次話，讓她對自己的表現(xiàn)給出一個圓滿的解釋。她就告訴總經(jīng)理，商店里的店員們都欺負她，經(jīng)理也不喜歡她，自己家里也有很多事情，說了半天，也不知道她的原因到底是什么，因為她的表達實在是語無倫次。銷售人員應加強表達方面的訓練，使自己成為出色的演講家。
9)好說大話說一些不著邊際的話也是一種不良習慣。隨意許諾而不能兌現(xiàn)，會逐漸喪失客戶對自己的信任，對于沒有把握的事情，萬不可隨意地滿口答應，應適當采用迂回戰(zhàn)術(shù)，在調(diào)查清楚之后再給客戶以滿意的答復。
10)說話語氣缺乏自信作為銷售員要表現(xiàn)出足夠的自信，特別是在客戶交談的時候，要用自己的信心去感染對方�？蛻魧︿N售人員信心的建立往往是從銷售人員的自信開始的，銷售人員自信的建立源自對業(yè)務(wù)的熟悉和銷售技巧的掌握，這需要長期的專業(yè)性的訓練。
11)喜歡嘲弄別人從心理學的角度講，喜歡嘲弄別人的人，是最不受人歡迎的，在銷售工作中要避免這種不良習慣。相反，要善于發(fā)現(xiàn)別人的優(yōu)點，并及時地加以稱贊，借此獲得情感上的交流和認同。
12)態(tài)度囂張傲慢客戶永遠都是上帝，一定要尊重客戶。特別在產(chǎn)品銷得很好的時候，要避免產(chǎn)生驕傲自滿的態(tài)度，時刻提醒自己戒驕戒躁，以平常心與客戶進行交往。
13)強詞奪理銷售人員不要只在口頭上逞強，要尊重客觀事實，實事求是地闡明自己的觀點。事實勝于雄辯，這是亙古不變的真理。
14)使用很難明白的語言使用語言的目的是傳遞信息，進行交流，言簡意賅是銷售人員應追求的一種境界。用語要簡單明了，要力避晦澀的語言表達。
15)口若懸河“言多必失”，好的銷售人員并不是口若懸河，講個不停，應當是適可而止，講究一個“度”字。
16)開庸俗的玩笑庸俗的玩笑有別于幽默，它會有損于銷售人員的形象，應予以避免，絕不勉強地隨意開玩笑。
17)懶惰客戶都喜歡勤勞的人，如果客戶非常繁忙，可以主動地上前幫忙。懶惰的人的精神面貌往往也是懶洋洋、沒精打采，很難博得客戶的喜歡。
2.銷售員類型的劃分
1)杞人憂天者這一類銷售人員喜歡杞人憂天，總為最差的結(jié)果擔心。在公司產(chǎn)品銷售遇到阻力、營銷不能順利展開時，這些銷售人員便開始擔心，認為產(chǎn)品沒有銷路，公司也沒有前途，開始考慮是否該離開這個公司，這樣的態(tài)度顯然是過于悲觀了。一個公司的產(chǎn)品銷售大多是經(jīng)過嚴密策劃的，在實施時總有一個過程，不可能一蹴而就，因此銷售人員應該做好自己的本職工作，不應杞人憂天。
2)讓步者有一部分銷售人員想避免強行推銷的嫌疑，寧可與客戶維持朋友關(guān)系，甚至不惜犧牲業(yè)務(wù)上的利益，與客戶交往時，應嚴格區(qū)分朋友關(guān)系和業(yè)務(wù)關(guān)系，二者不可混為一談，否則會有很多弊端。朋友關(guān)系固然重要，但作為銷售人員，要分清孰輕孰重，要以業(yè)務(wù)為中心。朋友關(guān)系一定要與生意關(guān)系區(qū)分清楚，保持一定的原則性，這樣才能贏得客戶的尊重和信任。
3)怯場者這一類銷售人員總逃避在公眾面前做現(xiàn)場展銷，在客戶面前顯得怯懦。膽怯大多是由于性格上的原因造成的，他們性格內(nèi)向，不喜歡表現(xiàn)自己，在公共場合條件反射性地緊張，甚至會把準備好的講話內(nèi)容也當場忘掉。怯場者應通過大量的演講訓練來克服心理上的障礙。
4)厭惡推銷癥者這一類銷售人員對請求現(xiàn)有客戶介紹潛在客戶感到不習慣，就是不愿讓老客戶推薦新客戶。但實際上老客戶是發(fā)展新業(yè)務(wù)的寶貴資源，應加以開發(fā)。老客戶的推薦往往可以起到事半功倍的作用。厭惡推銷癥者的另一種表現(xiàn)是不愿意接近層次比較高的客戶，習慣以行為上的無禮來掩飾心中的恐懼感。實際上，真正有文化、有能力的人大多都很謙虛，只要真心對待他們，會逐步消除原有的恐懼感。
5)電話恐懼癥者這類人害怕使用電話與客戶聯(lián)系。開展業(yè)務(wù)銷售是一項集體工作，單靠個人的力量無法完成，要時刻保持團隊意識和團體精神，要經(jīng)常通過電話與客戶和同事保持聯(lián)系。對電話產(chǎn)生恐懼多半是因為在打電話時語無倫次，不能準確地表達自己，總擔心通過電話難以與人溝通，還擔心被人拒絕。結(jié)果是一聽到電話鈴聲就緊張起來，腦子一片混亂。
6)本能的反對派這類人有三種表現(xiàn)：A任何時候都認為自己正確;B本能地反對別人，習慣于批評別人;C無法接受別人的意見。他們我行我素，對于別人的建議與看法，他都不加考慮地予以否定，這種行為應該避免。
如何處理客戶異議
每一個銷售人員都有自己獨特的處理異議的方法，不同的方法適用于不同的客戶、產(chǎn)品和場合。作為一名優(yōu)秀的銷售員，只有了解并掌握多種多樣的消除異議的方法，才能在處理客戶異議的過程中取勝，使銷售工作順利地進入下一個階段。下面是處理異議的幾種技巧：
1.分擔技巧
分擔技巧是指銷售人員要學會站在客戶的角度考慮問題，并給客戶以恰當?shù)谋頁P和鼓勵。
例如對客戶提出的異議，可以這樣回答：“您的意見很好”或“您的觀察力非常敏銳”。
2.態(tài)度真誠、注意傾聽
客戶提出異議時，要注意認真傾聽，辨別異議的真?zhèn)�，并發(fā)現(xiàn)客戶真正的疑慮所在。對客戶異議中不合理之處，不要馬上予以反駁，可以進行正確的引導，使他們逐漸接受正確的觀點和建議。
3.重復問題，稱贊客戶
重述客戶的意見，既是對客戶的尊重，又可以明確所要討論問題。例如，對于客戶提出的異議，可以這樣進行重復：“如果我們沒理解錯的話，您的意思是……”這種討論方式有利于與客戶進行下一步的交流，也便于客戶接受我們的觀點。也要注意選可稱贊的地方，友善地給客戶以鼓勵。
4.謹慎回答，保持沉著
對客戶要以誠相待，措辭要恰當、和緩，說話要留余地，不能信口開河，隨意給客戶無法實現(xiàn)的承諾。某公司就曾有一位銷售代表因為隨意承諾使客戶對公司政策產(chǎn)生了誤會。該公司曾制定政策鼓勵客戶組織銷售會議，由公司向客戶補償會務(wù)費用。
5.尊重客戶，巧妙應對
無論什么時候，都不可輕視或忽視客戶提出的異議，也不可赤裸裸予以反駁，否則客戶會成為天然的反對派。特別是對客戶知識上的匱乏和欠缺，不可直接指出，要避免傷害客戶的自尊心。
6.準備撤退，保留后路
并非所有異議都可輕易解決，如果遇到實在無法解決的情況，應給自己留下后路，以待在以后能有新的合作。
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